一、对现行房地产发展的分析
随着经济的发展,房地产发展是非常迅速的,在近几年的房地产发展中,政府不断强化了房地产市场的监管,相继采取了一系列宏观调控的重要举措,有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益;加大保障性住房建设力度,切实维护社会和谐安定;对维护房地产业市场的平稳健康发展发挥了积极的作用。所以房地产的发展迅速是必然的。房地产是土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
目前,我国的房地产市场存在的主要问题是:
1、房地产业区域发展很不平衡,区域分割明显。中国房地产业发展不平衡,一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区,另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看,中国房地产业增长将以华东地区为主,未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。总的来说,中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平,以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡,也影响着全国房地产市场的发展,从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平,或者说,处于一个较低的发展阶段。
2、房地产企业数量多,规模小。在发展的过程中,从所有制结构看,中国房地产开发企业公有制企业占据主导地位,虽然其比重处在下降趋势之中,其主导地位却十分稳固,从隶属关系看,绝大部分房地产企业都是市、县一级所有,乡镇一级的不少。从资质级别看,中低级别企业占主导地位,无级企业仍占很大比重。
3、房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来,外资(主要是直接投资)已成为中国房地产业投资的重要力量。利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。
二、现行房地产业在发展过程中出现的问题
1、房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金依赖度比较高。目前,有许多的开发商,在进行房屋建造的时候,经适房建造量的比重太低,分配混乱,经适房与普通商品房价差距不大,并存在向高层次看齐的倾向,住房分配缺乏管理,且出现高收入阶层购买多套经适房的现象,导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不起经适房,且还享受不到廉租房,住房保障制度严重缺位。
2、房地产价格上涨过快。房屋不只是单纯的消费品,还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益),因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择,进行资产组合。中国储蓄利率非常低,考虑到通货膨胀的影响,单纯储蓄几乎没有收益,甚至是负的收益。中国经济的发展又使得民间积累了相当的资本。为了获得更高的收益,大批资本开端涌入房地产业。同时,受人民币升值预期的影响,许多国外资本也通过各种渠道进入中国房地产市场。这导致房地产投资需求的大批增长。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因。然而如果没有消费需求大批增长的背景,投资房地产获得不了收益,投资炒作是无法进行的。
3、对住房的保障功能重视不够。我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。许多是由于地方政府过于依赖土地收益,造成房屋的涨价。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让,使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下,由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有,造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在现行体制下,由土地产生的资产(源)性收益和大部分税费基本上归地方所有,加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策,各地政府在财政收入不足的情况下,只有利用土地出让筹集地方建设资金,土地收益在一些地区已成为典型的财政收入的另一利润源。
三、现行房地产发展的思考
作为市场经济的产物,房地产会在逐渐在扩大,并发展到多元化。对现行房地产发展应该从以下几个方面考虑:
1、保持房地产业政策的相对稳定性
保持房地产业政策的相对稳定性,是保证房地产业健康发展的重要方面。而有些地方政府房地产业的发展的冲动是造成房地产政策不稳的重要原因。地方政府的利益最大化目标是推动房地产业不断发展的重要动力。房地产业的发展给地方政府带来的利益是不言而喻的,能够拉动地方的GDP的增长,能够为政府提供相当数量土地出让金,给政府带来很大的利税等等。这种种好处就使地方政府常常有选择地去执行中央的产业政策,结构必然是偏离了预定的目标,然后新一轮的中央政策又会出台,这样反复,房地产的政策就难以保持稳定。
2、保持市场的持续有效的需求
社会对房地产的需求是房地产持续发展的主要动力。要想保持房地产业的持久的市场需求,一方面要提高消费者的购买力,另一方面要降低住房的价格。提高消费者的购买力,一方面要调节人民的收入分配结构,提高劳动报酬在GDP中的比重,另一方面要提高政府的公共财政支出比例,完善和健全社会保障体系。
3、以房地产业带动其他产业的发展。至于房地产与制造业的关系,我们认为不但不是相互排挤与竞争资源的关系,而是互相推动、相互促进的关系。即通过对生活配套、商务配套、工业配套的打造,在原有地区产业承载基础上,增加对外来人口、技术、资金的吸引力,而当工业制造业发展后,又会反过来成为推动房地产发展的最好动力。至于出现所谓“过度发展房地产业”的现象,在很多情况下,是由于工业制造业升级的困难阻力巨大,导致其发展速度远远不及房地产业,所以,我们可以利用房地产业促进制造业等方面的发展。
4、发展节能型住宅。根据我国现有国情,应建设住有所居的住房体系,应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式,使土地、资源、能源利用更加合理,多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。而土地和能源的约束决定了考虑中国的住房问题必须从人多地少、能源短缺的基本国情出发。中国的土地、能源状况将对未来住房建设发展构成严重的制约,住房建设必须向“紧凑型”方向发展,更应重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应。住房保障体系建设提上日程,我国住房政策理念和方向将发生转变,土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。发展节能省地型住宅是当前中国的必然选择。
5、利用政府宏观调控稳定房地产市场价格。针对市场交易缓慢的现状,政府可以通过限房价、限户型、竞地价来限制房地产企业因垄断而获得的暴利,这不但可以使房屋的平均销售价格保持平稳,而且可以使房地产行业的利润率接近市场的平均利润率,通过这种方式使中低档住房的供应趋近竞争性的市场结构。由于利润率的降低,囤积土地和房屋会使房地产企业的资金链断裂的风险加大,使房地产企业囤积土地和房屋变得不再有利可图,从而使房屋的供给能够有效增加。
