一、征地取得费用的分析
1.征地土地使用权性质
在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权.以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地,故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明,为城区划拨土地使用权。
2.代征地项目来源
代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为:危旧房改造.污染扰民企业搬迁转让.存量土地转开发.项目转让等。
3.代征地费用确定方式
代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式
*依据代征地地块现状建筑面积计算
*依据代征地土地面积计算
*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊
*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊
这里的代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积
此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊,这样做对开发企业来讲,往往不太公平,因为多数情况下,代征地上的费用比建设用地的费用要高。
本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用,如果建筑红线正好分割某被拆(征)单位,则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近,相对合理。
4.代征地费用确定
代征地费用确定有两种方法,一种是参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用,一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算,参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:
(1)代征用城区范围内非住宅用地
现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格
该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法
(2)代征用城区范围内住宅用地
现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格
该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。
需要说明的是,以上费用均为计算费用,非为实际发生费用,除上述费用外,还包括各种补助.相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用,最终结果应以发生的客观合理部分为准。
二、建设项目分摊代征地费用分摊基数
规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式:
代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积
可推导出:
规划楼面分摊代征地费用
代征地总费用;建设项目建筑面积
代征地总费用; (建设项目建设用地面积;规划容积率)
代征地总费用;(代征地占地面积;代征地比例);规划容积率
代征地总费用;代征地占地面积;代征地比例;规划容积率
现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率
即:
规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率
根据上述公式可看出,若建设项目代征地比例为50%,现状容积率为0.7,规划容积率为2.5,则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的14%,为现状地面分摊代征地费用的20%.
三、代征地费用的分摊
根据上述分析,项目代征地费用按照“谁受益,谁投资”的原则,政府应分摊一部分费用,该部分费用可根据项目的规划容积率.代征地的比例和代征地的规划用途来计算,公式为:
政府分摊费用(楼面)
=规划楼面分摊代征地费用;代征地比例修正系数;规划用途修正系数
=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率;代征地比例修正系数;规划用途修正系数
其中规划用途修正系数,主要考虑到代征地规划用途对建设项目,可能会产生正面影响,也可能会产生负面影响,修正时根据代征地规划用途对建设项目的影响程度分别进行。
代征地比例修正系数,是在确定了建设项目建筑面积分摊的代征地费用后,对该部分费用根据代征地的受益方的受益程度来进行分摊,即对建设项目和政府确定合理的分摊比例。
地价款的管理为政府行为,哪些代征地的费用应分摊以及何时分摊本文不发表评论,本文仅在假设代征地费用要分摊的前提下进行探讨。
