不动产异议登记制度的探析

    一、异议登记制度简介

    异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法,但那时的异议登记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁士法的发展与概念的分合,再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。

    在物权变动中,不动产一般采用登记的方式进行公示。无论是采意思主义物权变动模式的法国、日本还是采形式主义物权变动模式的德国、奥地利,公示无疑都是物权变动中兼顾静态与动态财产两种安全保护的必需。因为公示是指将物权变动的法律状态通过一定的外在事实表现出来,使得物权变动当事人之外的任意第三人均可以通过该外部表象推断出物权变动的法律事实或者是物权变动之后或之前的静态的物权法律关系。在物权法上,不动产物权的公示方式一般乃是登记。不动产物权的登记是指权利人申请国家登记机关将不动产的有关事项记载于登记簿。登记作为不动产物权变动的公示方法,它的公示作用在采登记要件主义立法模式的国家中显得更为绝对。因为登记确定地起到公示物权的作用,并且因此具有了公信力。在此情况下一旦登记错误,登记簿所记载的物权并非真实的物权状态,如若第三人基于此对登记的信赖而与登记权利人进行交易并取得该不动产物权,则原权利人(真正权利人)的权利则受到损害。

    异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段,通过在不动产登记簿上记载对该不动产,排除登记的公信力,排斥第三人的信赖,从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济,但它可以及时或临时性的提供一种保护,并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系,是不动产物权法中的重要制度。

    异议登记制度在德国法中有详尽的规定,瑞士和日本民法也采纳了异议登记制度。在我国民国时期的民事立法中也有规定。但在我国现行法律中尚无异议登记制度的规定。异议登记在我国似乎还没有起到它应有的地位和作用。但在我国现时加紧制定物权法的进程中我们惊喜地看到了异议登记制度,虽仍有不尽完善之处,但这立法举动仍是可赞的。笔者赞成在我国未来物权法中规定异议登记制度。

    我国物权法草案第二修改稿第二十条规定了异议登记制度,具体表述如下:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的,有权向人民法院请求作出异议登记的地方裁定。根据人民法院异议登记的裁定,登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”第二十一条第2款规定了异议登记的法律效果,即“登记更正后,原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分,登记更正后的权利人未追认的,不发生物权效力。”此草案二十、二十一条大致勾勒出了我国未来物权法中异议登记制度的框架。(1)异议登记申请的人为权利人和利害关系人;异议登记提起的原因是认为不动产登记簿记载错误的。(2)异议登记作出的法律程序为,有权申请异议登记的人向法院提起异议登记之诉,并由法院认可,作出异议登记的裁定,再由登记机构记载异议。(3)异议登记的法律效果并不在于冻结不动产登记簿,禁止原登记权利人处分该不动产。而是准许原登记权利处分不动产,只是与之交易的第三人承担一定的风险。因为依据物权法草案二稿规定原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种待定的法律行为。一旦异议登记正确且而后又为更正登记,更正后取得登记权利人的地位的事实权利人对原登记权利人的处分不动产的行为有追认的权利,予以追认的则该处分行为发生物权效力;不予追认的,该处分自始无效。相反,在异议登记被证实为错误、失效的情形下,原登记权利人仍为正当的登记权利人,则其对不动产的处分自始有效。

    但是该草案的规定仍有一些不尽完善之处,如未能清晰的界分异议登记和更正登记间的关系,异议登记是一种临时性的救济手段,更正登记才具有终局性。再者异议登记的作成方式单一且严格。异议登记系从他国继受而来的制度,不妨在对他国立法例进行比较之后再结合我国的现实状态来构建我国物

www.fangchanshe.com 权法中的异议登记制度。

    二、各国立法例比较分析

    (一)德国现行法上的异议登记制度

    《德国民法典》第899条第一款规定:“在第894条的情况下,对土地登记簿正确性的异议可以被登记。”第894条则是涉及土地登记簿的更正的规定,“就土地上的某项权利,此种权利上的某项权利或者第892条第一款所称种类的处分限制而言,土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的,其权利未被登记或者未被正确登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人,可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”从以上规定可得,在德国法中异议登记适用于土地上的权利或者是此种权利上的某项权利,是为保全既存的物权而设的登记,适用的条件等同于更正登记的条件,即土地登记薄记载的权利状况与事实的权利状况不一致,即登记簿与真实权利关系脱节的情况下。而登记簿的不正确可发生有以下状况中:(1)物权合意自始欠缺、无效,或者嗣后被撤销而丧失效力。德国法采物权行为理论,在债权公正合意之外尚有旨在发生物权变动效力的物权合意,物权合意的瑕疵自然会影响到物权变动的公示,因此可基于物权合意不存在或无效申请异议或者是更正登记。(2)“物权合意与登记之间的不一致。”。(3)“不体现于土地登记簿中的物权变动。”“土地物权变动上的规则为,仅是以法律行为方式的物权变动,才须以物权合意与登记为其要件,反之其他直接基于法律规定而发生的物权变动,则不以此二者为生效要件。”(4)土地登记机关的错误,如登记人员在工作中的过失或偏差。

    异议登记的作成方式依据德国民法典第899条第2款的规定“根据假处分或者根据土地登记簿的更正牵涉到其权利的人的许可证书,进行登记。无须为发布假处分而证明异议人的权利受到了危害。”由此可见,德国法规定了的方式主要有两种:一是经过更正登记所涉及权利人的同意,“该被涉及都即指对登记簿更正须作出登记同意表示的实际权利人或登记权利人”,“在为真实所有权人之利益时,登记同意人为登记权利人为的抵押权被错误滞销之抵押权人利益时,其登记同意人为真实所有权人。”二则是经由法院的假处分。此外,在德国法上还涉及到其他作出异议登记的方式,如登记法官依职权作出,或依特定国家机关的嘱托为之,以及单纯依所有权人的申请为之,这些仅适用于法律有特别规定的情形下,不具有普适性。