房地产调控力促房地产经营模式的转型

    第三阶段:求爱博弈,刚需项目普遍降价,非刚需项目骑虎难下。

    求爱博弈是指,求爱者的品德或优或劣,被求爱者根据其可能性决定是否接受求爱,求爱者亦明白对方会据此决策。博弈的结果,品德优良者提出求爱,而品德恶劣者则考虑到很可能会被拒绝而不提出求爱。这是一种不完全信息静态博弈,是指博弈参与者不了解他人的行为,仅了解其行为的概率分布,双方均据此计算自己的期望效用,最终的贝叶斯纳什均衡,即参与者的最优决策行为,取决于参与者自身的特征。

    就本轮调控来说,随着调控逐步深入,开发企业逐步认识到政府决心、力度空前,潜在市场日益缩小,只有降价抢市场,才能回笼现金流,度过严冬。此时,所有项目均面临与潜在购房者之间的“求爱博弈”。从开发企业的角度,因为购房者“买涨不买跌”,因此小规模降价不但无益于扩大销售,反而降低项目口碑,部分在售项目还会导致已购房者要求“补偿差价”,因此如何降价才能换来成交量成为一个颇为棘手的问题。此时,刚需项目的优势凸显出来,刚需项目的市场需求具有较大的价格弹性,一定程度的降价能换来较大成交量,而豪宅等非刚需项目则面临“降价也难成交”的尴尬。同时,大型企业的刚需项目优势更加明显,因为大型企业产品美誉度高,对市场研究也更为透彻,因此对“以价换量”更有信心,操作上也更有优势;而小型企业则由于产品美誉度低、市场研究不透彻,因此对降价效果疑虑较大,担心竞争不过周边的大型企业刚需项目。

    正如求爱博弈模型所指出的,尽管这一阶段所有项目均有机会也有意愿降价以换取成交量,但最终结果是,刚需项目尤其是大型企业刚需项目在以价换量的操作上具有优势,这取决于自身产品与运营的优势。非刚需项目降价亦作用不大,因此不如通过缩减成本或多方融资,以解决现金流问题。

    第四阶段:不完全信息动态博弈,竞相降价与并购盛行。

    随着调控的继续深入,未采取降价策略的企业现金流极为紧张,外部融资空间亦所剩无几,企业陷入财务困境,断臂求生成为不得已的选择,但由于目标顾客范围已经很小,因此开发企业之间不得不对有限的客源进行激烈争夺,具体表现

    是开发企业经常采取突然袭击的手段,狙击周边楼盘的客源。在1998年香港地产危机中,各大地产企业几乎均采取了“价格对撼”,争相出货,以往相互默契避免“撞盘”的游戏规则完全破坏,形成降价骨牌效应。而小企业在这种行情下往往只能选择被并购。与此同时,之前采取降价策略的快速周转型企业、刚需项目则依靠其充沛现金流,居于优势地位,进可攻退可守。

    4 结论及相关建议

    当前我国的房地产市场,特别是政策力度较大、执行较严的一线城市,可能正处于博弈的第三阶段。中央政府在房地产调控博弈中无疑处于强势地位,即使一段时间内可能会迫于经济增长、就业率等压力暂时放松调控,但只要宏观经济面允许,房地产调控的空间就存在,这是 “房地产调控常态化”的根本原因。

    对于开发企业来说,进入调控常态化时代,能否转变房地产经营模式,走快速周转策略,走刚需路线,转变之前的囤地策略、豪宅路线,成为

www.fangchanshe.com 生存与发展的关键;对于各类金融机构来说,优先支持快速周转性企业、刚需项目,也成为题中应有之义,当前我国恰好处在城市化率达到50%的城市化新阶段,如何吃透刚需内涵,将金融资源向刚需项目倾斜,并引导房地产企业优化经营理念和管理方式,加快周转,是当前的重要任务。

上一页  [1] [2]