硅谷房地产业发展以及启示

    1.1硅谷居民房屋购买能力薄弱,住房短缺

    房地产业兴旺发展表现为房屋价格持续走高。硅谷地区居民人均收入是全美平均收入的1.5倍,一般人们会认为硅谷居民的购买力很强,不会存在生活压力。周末的街道上,他们会是悠然自得,喝着咖啡享受生活的高级白领。网络报刊中大肆宣扬硅谷富豪的奢华生活,如硅谷的富人区阿瑟顿小镇(Atherton),整个小镇的均价已超过472万美元。然而大部分普通居民的生活则不在报纸杂志的刊登范围内,他们的生活压力也不为人所知。高收入的地区也有着高昂的生活成本,昂贵的住房让不小的群体根本不具有购房能力。从图2购房能力指数对比图中可以看到,拥有高收入的硅谷,却是购房指数最低的地区之一,2003-2013年硅谷地区的圣克拉拉郡(SantaClaraCounty)和圣马特奥县(SanMateoCounty)居民购房能力指数在图2中统计的所有城市中一直表现最低,2013年两县均为40%,加州最大城市洛杉矶、加州州府萨克拉门托、圣地亚哥等地购房指数均高于硅谷,2013年加州整体购房指数大约在60%左右。而硅谷地区居民只有40%具有购买房屋还付能力,其余60%的居民则需要通过租房或其他方式来解决住房问题的。

    1.2住房分布格局不合理

    早期的硅谷对住房分布格局没有系统的规划,住房零散分布在各个区域。住房与工作区域没有完善的交通体系链接。因此,90%左右的居民出行都靠私人小汽车,在人口密度较大的硅谷地区,交通状况拥堵不堪。拥堵的交通大大地增加了地区的能源消耗成本、环境污染成本、居民出行时间成本等。

    2硅谷房地产业解决办法

    2.1提高居住密度,提倡高层多户型住宅建设

    硅谷超高的住房价格,让收入不菲的居民都望而却步,房屋购买能力只有40%的硅谷是如何解决居民的住房问题的呢?硅谷地区内各市政府都采取了相应的措施,提高住房密度,增加单位面积内的房屋供给,是硅谷地区解决住房问题的主要途径。从图3可以发现,政府审批通过的项目大多以高层多户型住宅为主,2013年硅谷地区新通过的住房项目多户型住宅大约在5500户左右,占房屋供应总量7800户的70%左右。也就是说,独门独院式住宅只占有少量一部分,远低于其他地区,并且占比有逐年减少的趋势。从另一个角度谈住房密度问题,硅谷地区在不断增加土地利用效率,每英亩土地从12单元住户增加到了25个单元,相当于在原有土地基础上,增加了一倍以上的住户。为满足硅谷地区居民的住房要求,硅谷地区的居住用房越来越倾向于多户型集约建筑,硅谷地区的住房建设在向更高更密的方向发展。

    2.2合理规划住宅区布局,降低通勤时间

    现在硅谷地区的新建住房是追着交通线在跑,居民可以便捷地使用公共交通抵达工作区或商业中心。一方面,硅谷政府致力于解决交通问题缺陷,不断建设高效、便捷的公共交通运输体系,并且统筹规划交通与住宅区域的衔接,合理安排住宅与公共交通的无缝连接。硅谷原有公共交通运输能力非常弱,主要的交通工具是私人小汽车,在人口密集的硅谷,私人小汽车对道路形成了日益严重的交通压力。另一方面,控制规划中的住宅区域与工作区域之间的距离。合理规划居住空间结构,有利于减少居民的上班时间和里程,从而提升城市的构造格局。

    3硅谷房地产业发展对我国的启示

    3.1城市化建设是保障房地产业发展的基石

    硅谷地区的房屋供不应求,房地产业在硅谷地区发展的势头良好,得益于城市的建设质量。硅谷地区有着优质的教育体系、健全的医疗设施、良好的就业环境,这些都造就了城市的人气指数居高不下,带动房地产业迅猛发展。在我国,房地产业的发展应该与城市化建设配套发展,落后的城市化建设不能满足居民日常的工作生活时,盲目地开发房地产业只会提高空置率而形成“鬼城”。房地产业的发展应该与城市化水平与时俱进、循序渐进,城市化质量能吸引多少人口,就应该相匹配多少住宅。

   

www.fangchanshe.com 3.2提高城市土地利用效益

    硅谷地区人口密度大,土地规模有限,在此前提下不得不提高土地的利用效率,提高建筑密度,增加建筑层数,使得单位英亩内,住户单元显着增加。我国在城市化背景下,城市人口逐年增加,为了保障急速增加的城市人口住房问题,提高土地利用效率,集约供应居民住宅,是解决城市房屋供应问题的最佳办法。

    3.3科学规划住宅区域

    硅谷建设初期也走过不少弯路,早期的硅谷住房没有系统考虑与城市交通运输、产业结构等方面影响城市化质量的各方面因素,而造成了土地资源配置错位的局面。当这些城市弊端凸显出来时,政府出台了一系列补救措施,如交通沿线就近规划住房建设,产业附近开发地产等,降低土地规划不合理造成的矛盾冲突。我国城市化建设正处于快速发展阶段,距离美国城市化水平还有很长的路要走,因此,我国城市在土地资源布局上要广泛吸取硅谷建设教训,提早做好规划工作,住房围绕产业科学建设,追着交通规划发展,从而提高城市生活质量。