业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务企业应当及时答复。
第八十二条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带责任。物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额交纳。?
第八十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,建设单位应该为最终用户单独安装计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的,可以与委托收费单位约定代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。
住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:?
(一)专有部分以单个业主作为最终用户
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(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;?
(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第八十四条 规划用于停放车辆的车位、车库的物业服务费按基准价加浮动幅度计收;市制定基准价和浮动幅度,各区可结合当地实际,在不高于市公布的基准价和浮动幅度内,制定本区的基准价和浮动幅度。物业服务企业应根据有关规定,结合本物业管理区域停车设施条件、管理成本等与业主约定具体收费标准,报本区价格行政管理部门备案,同时抄送区建设房产行政管理部门。
第八十五条 经业主大会同意,经规划行政管理部门审批,在物业管理区域内设置全体业主共有的临时停车位的,停放服务收费标准执行政府指导价,依法办理相关手续。
第八十六条 物业管理区域内的商铺、办公用房、幼儿园、学校等物业按质价相符、协商一致的原则,由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准,报区价格行政管理部门备案。
第八十七条 房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后,业主对其物业进行室内装修的,物业服务企业可按照当地价格行政管理部门的规定,与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)费用的具体标准。除上述收费项目外,物业服务企业不得强制收取其他任何与装修相关的费用。
物业服务企业在收取装修保证金前应与装修企业及业主签订室内装饰装修管理服务协议,约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还等内容。
物业服务企业收取的装修保证金待装修完工后,如业主(或装修企业)未造成共用部位和共用设施设备损坏的,应在一个月内如数退回装修保证金;如造成损坏的,应责令责任人限期修复或折价赔偿,在修复或赔偿后一个月内退回装修保证金。
第八十八条 实行智能化管理的物业管理区域在房屋交付使用时,建设单位应为每户免费配置三张小区出入证,机动车按一车一证的方式免费配置车辆出入卡。非本小区住户租赁车位的应自费购买出入证。若业主申请多配置或因各种原因需要重新办证的,物业服务企业可适当收取制作工本费。
第八十九条 物业服务企业需要调整物业服务费标准的,按物业服务合同约定执行。合同没有约定的,按如下程序操作:
(一)物业服务企业提供该物业管理区域前两年经审计的财务报表、拟提价的方案和方案说明;
(二)物价事务所会同行业协会专家组对拟提价方案提供咨询;
(三)由区价格行政管理部门对拟提价方案加具意见;
(四)物业服务企业将拟提价方案在物业管理区域显着位置公示十五日并书面征求业主意见;
(五)经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显着位置公示十五日;将新的收费标准报区价格行政管理部门备案,并抄送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、区建设房产行政管理部门。
第九十条 当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费时,业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。
业主拖欠物业服务费,物业服务企业可以向当地人民法院提起诉讼,追讨物业服务费。
业主出租物业,应当将管理规约告知承租人,承租人应当遵守管理规约。
自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,买受人或承租人应当将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
第九十一条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。
街道办事处(镇人民政府)、司法所、居(村)民委员会应当建立物业纠纷调解机制,及时协调解决物业纠纷。
业主对物业服务企业的服务有意见的,可以向业主委员会或居(村)民委员会反映,由业主委员会或居(村)民委员会督促物业服务企业改进。物业服务企业不及时处理的,业主委员会应该请求居(村)民委员会进行调解。对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,物业所在地的区建设房产行政管理部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。
业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理。
业主认为物业服务企业违反合同约定的,可向当地人民法院提起诉讼。
第九十二条 物业服务企业退出管理区域时,业主欠交物业服务费等费用的,原物业服务企业可以依法追讨,业主委员会、居(村)民委员会、新的物业服务企业应当予以协助,但原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为理由拒绝退出物业管理区域。
第八章 旧住宅区物业管理
第九十三条 未实施物业管理的旧住宅小区由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提供保安、保洁、绿化服务。按照因地制宜、统筹规划,政府投资、适度扶持,综合整治、分步实施的原则,逐步推进旧住宅区整治改造,推行物业管理服务。
第九十四条 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后,确定物业管理区域。
第九十五条 市、区、镇(街道)三级人民政府统筹设立旧住宅区整治改造专项资金,对旧住宅区进行环境综合整治,完善配套设施。更新改造供电、供水、供气、通讯等市政公用设施的专项成本支出,由各营运单位承担。
第九十六条 街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会根据旧住宅区环境整治改造方案,建设围墙、岗亭、道闸、消防设备、简易垃圾中转站、物业服务用房等与卫生、治安相关的基本设施,相关建设应按法律规定办理手续。
结合物业管理区域实际情况,鼓励由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会引入物业服务企业。
第九十七条 通过以下措施维持旧住宅区的长效管理:
(一)多渠道筹集资金,形成“以业养业”的机制。
物业服务企业通过开展多种形式的有偿服务,利用旧区经整合后形成的房产、设备、场地等资源开展经营,经营所得用于补贴物业服务费。
(二)所在区人民政府统筹对入驻旧住宅区的物业服务企业给予一次性接管资金补贴,作为前期启动资金。在两年内,给予物业服务费差额补贴,第一年补助服务费收取不足部分的70%,第二年补助不足部分的30%,如果全额收取服务费的,给予服务费用总额10%的补贴。具体补贴数额由物业服务企业根据实际情况提出,经街道办事处(镇人民政府)审核后报区旧住宅区整治工作领导组批复。
(三)加大宣传力度,争取业主对整治改造工作的支持和配合,提高物业服务费收缴率.
第九章 行业管理
第九十八条 新设立的物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向区建设房产行政管理部门申请资质。物业服务企业必须按有关规定取得《物业服务企业资质证书》后,方可从事物业服务工作。外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到区建设房产行政管理部门办理准入备案手续,领取诚信管理
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本文提要：
手册。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业的资质管理适用建设部《物业服务企业资质管理办法》。
第九十九条 物业服务企业的资质实行属地管理,街道办事处(镇人民政府)应当配合管理部门进行物业服务企业的资质管理工作。
区建设房产行政管理部门每年不少于一次对辖区内的物业服务企业进行资质、服务质量检查、监督,并听取相关行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会的意见。
第一百条 市住房和城乡建设行政管理部门建立全市物业服务企业的诚信管理系统,为每个物业服务企业建立诚信档案并颁发诚信手册。
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