佛山市物业管理试行办法(2010)

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区域的显着位置公布。
业主委员会会议讨论重大事项时,居(村)民委员会物业管理工作人员应当列席会议。
业主委员会会议应当有书面记录,经出席会议的委员签字后存档。
业主大会、业主委员会作出的决定应当在决定产生起三日内物业管理区域内显着位置公示七日。以书面征求意见的形式召开业主大会,结果应当在物业管理区域内显着位置公示三十日。业主大会以书面形式所作出的决定应报街道办事处(镇人民政府)备案,并抄送居(村)民委员会,业主委员会以书面形式所作出的决定应当抄送到居(村)委会。
第三十四条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:
(一)挪用、侵占业主共有财产;
(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;
(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;
(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;
(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,并提请业主大会会议决定终止其委员职务。
第三十五条 业主委员会委员有下列情况之一的,其委员职务自行终止:
(一)因物业转让等原因不再是业主的;
(二)任职期间被依法追究刑事责任的;
(三)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;
(四)连续三次以上无故缺席业主委员会会议的;
(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(六)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(七)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和利益的;
(八)本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的;
(九)业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十六条 业主委员会委员职务终止,有候补委员的,由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显着位置公告。
职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的,可以请求公安派出所协助移交。
第三十七条 业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍不足五人,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十八条 业主委员会委员资格终止、委员辞职(含集体辞职),应当在物业管理区域显着位置公示,并抄送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)和区建设房产行政管理部门。

第三章 共有收益管理
第三十九条 物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入(以下称共有收益)归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作,但公益宣传不能附带商业广告。
利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有,存入共有收益独立账户。共有收益主要用于以下几个方面:
(一)维修、更新、改造、增设共用设施设备;
(二)业主委员会的工作经费和补贴;
(三)补充住宅专项维修资金;
(四)业主公益活动的开展;
(五)业主大会议事规则约定的其他事项。
第四十条 共有收益必须缴存于共有收益独立账户,已成立业主委员会的,由业主委员会对共有收益进行管理;未成立业主委员会的由物业服务企业对共有收益进行管理。居(村)民委员会监督使用。
第四十一条 已成立业主委员会的,共有收益用于第三十九条所列方面时,由业主委员会提出使用计划,经居(村)民委员会确认后,在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示,报居(村)民委员会备案。
未成立业主委员会的,物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理,用于改善物业管理区域的共用设施设备和开展业主公益活动的不足部分。每季度的开支情况在物业管理区域的显着位置公示同时报建设单位。业主委员会成立后,物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。
第四十二条 业主委员会成立后,依法和依约属于全体业主的共有收益,应统一纳入共有收益独立账户管理。如委托物业服务企业对共有部分进行经营的,共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本,具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。物业服务企业应于共有收益分成协议签订之日起十五日内报区价格管理部门备案,同时抄送街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会。

第四章 前期物业管理
第四十三条 新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的,建设单位在领取《商品房预售许可证》之前,应当按照物业管理前期招投标管理办法,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理,并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的,建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。连续两次公开招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的区建设房产行政管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
分期开发的住宅物业,应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标,不得分期招投标。
前期物业管理招投标由招标单位在市住房和城乡建设行政主管部门专家库抽取专家,由区建设房产行政管理部门监督招投标过程。
第四十四条 前期物业服务合同可以约定期限。
前期物业服务合同期限未满,业主大会召开会议并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。
物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按

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本文提要：

照原合同约定继续提供服务的,视为不定期物业服务合同关系,任何一方提出终止服务合同的,应当提前三个月书面通知对方。
第四十五条 建设单位在预(销)售物业时,必须在销售现场显着位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图,规划总平面图应当特别标示物业服务用房、业主委员会办公用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同必须约定收费标准、服务标准,以及合同终止的处理方式。
第四十六条 建设单位在预(销)售物业之前 ,应当制定临时管理规约,临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售现场以书面形式明示临时管理规约。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。
第四十七条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于十平方米,最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、架空层、夹层和人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房。
第四十八条 规划行政管理部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案。
建设单位应将物业服务用房的面积、位置在设计方案中载明。
先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的,建设单位应临时配置或补充配置。
第四十九条 物业服务企业承接物业时,应当会同居(村)民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料,并向居(村)民委员会提供经双方确认的资料移交清单和重要资料,重要资料的范围由各区自行确定。

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