业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式,也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域显着位置公告。
第十八条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十九条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
第二十条 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半
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本文提要：
数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定:
(一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。
(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。
(三)一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一个行驶表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。
(四)总人数,按照前项统计总和计算。
(五)业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
第二十一条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。
任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管,以备查询。
未参加表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或业主大会议事规则规定。
第二十二条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。表决结果应当在物业管理区域显着位置公示,业主有权查询相关材料。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。
第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。业主委员会履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会, 报告物业管理的实施情况,以书面形式召集业主大会会议的,应在物业区域内公示物业管理年度实施报告;
(二)执行业主大会会议的决议、决定;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,督促物业服务企业履行物业服务合同,督促业主按时交纳物业服务费;
(四)协助制定重大维修工程项目年度计划,协调、处理涉及物业管理的共同事务;
(五)监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况;
(六)组织业主委员会的换届选举工作;
(七)监督议事规则和管理规约的实施;
(八)听取业主的意见和建议,接受业主、业主大会和有关部门的监督;
(九)接受居(村)民委员会的监督、指导,配合街道办事处(镇人民政府)、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作;
(十)调整委员职务以及将候补委员递补为委员;
(十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会应当于每年的十二月作一次工作报告,抄送街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会,并在物业管理区域显着位置公示。
第二十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。
第二十五条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
(三)按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力和组织能力;
(五)具有必要的工作时间;
(六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
(七)业主大会议事规则规定的其他条件。
业主委员会委员候选人应书面承诺,自愿成为业主委员会委员,愿意在任期内积极为业主服务,保证公正廉洁、勤勉尽责,不随意辞职。
第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,提交以下资料备案:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果;
(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况、分工安排;
(四)其他资料。
居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。
业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显着位置公告。
业主委员会换届或备案情况发生变更的,按上述程序办理变更备案。
第二十七条 业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执,向公安机关申请刻制印章,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。
第二十八条 分期开发的物业管理区域符合第十一条规定的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会。
新一期的业主入住后,应当增补业主委员会委员和候补委员,但增补后的业主委员会委员不得超过十一人。
第二十九条 业主委员会任期届满三个月前,应当组织换届筹备小组,成员包括街道办事处(镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表、业主委员会成员,由居(村)民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,可以申请街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会督促其移交;对拒不移交的,可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的,上述资料交由居(村)民委员会代管。
业主委员会任期届满,不得继续履行职责。
第三十条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的区建设房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。
第三十一条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处
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、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。
第三十二条 业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担,经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。
业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。
业主委员会应当按季度在物业管理区域的显着位置公布经居(村)民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况,接受业主监督。
第三十三条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开,每季度至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,可以召开业主委员会会议。
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