桓台县物业管理办法(2009)

本文提要：本办法适用于桓台县行政区域内的住宅物业管理活动。

第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的居住环境,推动我县城市建设和管理水平的整体提高,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和《淄博市物业管理办法》等法律、行政法规,结合本县实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于桓台县行政区域内的住宅物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 县房产行政主管部门负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:
(一)贯彻实施有关物业管理的法律、法规、规章和政策,研究制定物业管理的有关措施;
(二)规范物业服务企业服务行为,逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制;
(三)负责住宅专项维修资金交缴、使用的监管工作;
(四)新建物业质量保修金的监督管理;
(五)物业服务企业资质管理工作;
(六)依法查处物业使用、物业管理中的违法行为;
(七)组织物业从业人员培训和继续教育;
(八)对设立业主大会和业主委员会给予指导和协助;
(九)建立投诉受理制度,接受投诉并反馈处理结果;
(十)法律、法规、规章规定的其他职责。
第五条 各有关部门在物业管理中履行下列职责:
县规划部门负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划,并督促其落实到位;负责改变建筑外立面和搭建建(构)筑物的审批。
县建设部门负责小区内受监工程在使用物限和保修期内的质量管理,督促开发建设单位做好房屋保修期内的维修工作,及时处理关于房屋质量方面的投诉。负责本行政区域内建筑装饰装修活动的监督管理工作。
县公安部门负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,督促物业服务企业做好治安协助工作;指导物业服务企业在物业管理区域内划分停车位及制定合理的行车路线;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取强制措施;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法查处物业管理区域内破坏消防设施的行为;依法查处未采取有效措施造成生活噪声污染的行为。
县城管部门负责查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为;负责查处城市街道两侧的建筑物临街面搭建建筑物和构筑物、私开门窗、擅自改变房屋用途等违法行为;负责查处擅自设置户外广告或者不按批准的要求设置户外广告,擅自占用绿地、毁坏绿化等违法行为。
县物价部门负责核定物业管理和车辆停放的收费标准,并对其进行监督检查。
各镇人民政府(城区街道办事处)对物业管理工作实行属地管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。各镇人民政府(城区街道办事处)要充分发挥其社区综合协调的优势,将物业管理纳入辖区综合管理范围,把创建文明小区、安全小区与创建物业管理示范小区相结合,及时协调物业管理中出现的综合性问题,会同县房产行政主管部门及时处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。社区居(村)民委员会具体负责业主大会的筹建等工作。积极受理相关业主和单位的投诉和举报,及时进行调查处理。
县各有关部门和各镇人民政府(城区街道办事处)要按上述工作职能认真履行职责,协同实施本办法。
第六条 各镇人民政府(城区街道办事处)及社区居(村) 民委员会依据《淄博市业主大会和业主委员会指导规则》指导、监督业主大会和业主委员会的成立及日常活动,参与调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理的相互关系。
第七条 建立联席会议工作制度。物业管理活动中

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本文提要：本办法适用于桓台县行政区域内的住宅物业管理活动。

出现矛盾纠纷,业主正常生活秩序受到影响的,由县房产行政主管部门、公安部门配合,各镇人民政府 (城区街道办事处)组织社区居(村)民委员会、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议,共同协商解决。
第八条 逐步建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制,促进物业管理行业的发展。推动机关、学校、医院、工矿区等单位实行专业化物业管理。
鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理水平。
第九条 物业管理活动应当遵循业主自治自律与专业服务相结合原则、业主与物业服务提供者权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。

第二章 前期物业管理
第十条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,综合考虑物业的建筑物规模、共用设施设备及场地、社区建设等因素。
划分物业管理区域的具体方法按照下列规定执行:
(一)新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;
(二)分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;
(三)已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第十一条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、土地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向县房产行政主管部门申请划分物业管理区域。
县房产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求镇人民政府(城区街道办事处)、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分,并告知建设单位。
第十二条 物业管理区域确定后,确需调整的,由县房产行政主管部门按照本办法的规定重新划分,但应当经相关物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十三条 物业管理区域确定后,县房产行政主管部门应当在登记簿上予以注明。建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。
第十四条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主临时规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时规约向物业买受人明示并予以说明,买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时规约予以书面承诺。
第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当选聘有资质的物业服务企业,并与其签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同约定的内容,应当写入建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中。
第十六条 建设单位应分别于业主临时规约制定和前期物业服务合同订立之日起30日内,向县房产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
第十七条 在业主大会、业主委员会尚未成立前,按照房地产开发与物业管理相分离的原则,由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业承担物业管理服务。
投标人少于3个或者住宅规模较小的,经县房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十八条 鼓励建设单位选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设,对物业项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项,结合物业管理的特点提供建议。
第十九条 建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案之前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报县房产行政主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。
第二十条 住宅小区竣工后,建设单位应当组织施工、监理、设计等单位,进行竣工验收和分户验收,并通知前期物业服务企业参与监督。
第二十一条 建设单位办理物业交付手续,应当符合住宅小区竣工验收的各项要求,按相关的交接验收规定,与专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房及有关资料,并向县房产行政主管部门备案。
第二十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:
(一)建筑面积不低于建设工程项目总建筑面积的千分之五,并不低于一百平方米;
(二)物业服务用房应当具备水、电、采光、通风等基本使用功能。
业主委员会办公用房应当从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

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