商业地产项目成功运营策划心得2
时间：02-01 17:53:22 浏览：6219次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产招商
商业地产——发展商不能往火坑里跳！
商业地产卖的越好死得越快，这话有道理！
没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！
商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素：
其一是选址和定位；
其二是商场的动线规划；
其三是商户功能组合；
其四是经营管理。
商业地产，"商业"是灵魂，地产是载体，正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。
这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。
有人说，没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。
*商业地产成功的原因在于：（案例分析）
1、广州最成功的是天河城广场，是一个大型购物中心，可以看作是全国最早的ShoppngMalL，许多人看到了它的成功，便去学它，可是没有看到它成功的核心因素，只是学它的表面的硬件的东西，结果吃了苦果。其实天河城的成功，本质因素是它的只租不售，恰恰吻合了ShoppingMall运营的关键。
2、广州另一个算是成功的商业地产项目是中华广场，它的销售比例是7%到20%，更重要的是这个比例分布在不同的楼层，分配得非常合理，这是它成功的最主要原因，再加上地铁开通，新商圈形成等几个因素的作用。
*（本人有幸在天河城广场工作四年，又与中华广场的欧总曾为同事，对这类项目相当有发言权！）
3、成功的商业地产，不仅需要建筑物，更需要经营管理，开发商掌握经营权十分重要。
但是这里有一个十分敏感的资金链问题，作为地产开发，属于资金密集型产业，大量资金投进去，物业建成了，开发商的资金也用完了，而且许多资金是银行贷款，物业不出售，投入的资金收不回来，开发商的生存都成了问题，后续的经营根本无法维持。
如果把铺位全部分散的卖出去了，开发商收回了投资，可整个商用物业没有统一的规划和管理，形不成市，旺不起来，商户一个一个撤走了，最后成了空城、死城！从这个意义上说，卖的越好，死的越快是有一定道理的。有的发展商为了促销，采用返租方式销售，销售期效果很好，然而对于发展商无疑是背上了无法承受的包袱，最终必然导致各种矛盾的爆发，影响项目的可持续发展。
*对目前我国商业地产的形势的看法与见解
商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。
当前我国的商业地产现状有6个方面：
1、是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。
2、是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招商困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费，更谈不上将来的经营管理。（要与周边商业氛围的融合）
3、是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。商业地产项目的成功需要有更好更多的金融手段来支持。
4、是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大；
5、是随着商贸流通业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些ShoppingMall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照抄照搬也不利于商业地产的发展；
6、是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。谁找到了这金钥匙，谁就是这个行业的领导者。可喜的是，通过多年的商业实践积累，整理出了自己独特的心得。
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