商业步行街策划及经营创新
时间：02-01 17:48:11 浏览：6666次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
今日南京路成为中华商业第一街,它是中国面向世界的一个窗口,南京路划分为三部分,充分考虑了理念设计与实际功能的协调:
1.从外滩到河南路叫作"海上情怀",保留了大部分二三十年代的建筑。
2.从河南路到西藏路,主要是南京路商业步行街,定位叫作都市时尚。
3.从西藏路向西叫作"明日之约",重点发展文化休闲,吸引年青人消费。
南京路的优势
1.高知名度 例如南京路有好八连 2.人气旺 3.营业额高
支撑南京路优势的条件
第一,悠久的历史 第二,独特的风景 第三,有多种业态,同种业态不多,避免恶性同质化竞争
第四,有知名的品牌 第五,有完善的基础设施 第六,有一个科学的管理机构
南京路定位是五大功能:购物、旅游、商务、展示和文化。南京路也存在明显缺点,过于笔直,缺乏回旋余地,业态组合也不完成合理,因此出现人气旺、销售额下降局面。
现代商业街的灵魂是它的文化内涵,南京路有150年的历史,是民族商业的发祥地,也是英美租界所在地,南京路是重要的爱国主义教育基地。
南京路的管理在国内位于前列,非常注重整体形象的推广,推出了文化风情线,每逢周末都有文化演出。举办大型国际艺术节,丰富了居民与外地游客的文化生活。南京路附近有上海书城,规模大,图书品种比深圳书城齐全。上海书城主体建筑风格宏伟、典雅,透出浓郁的书香气息,总营业面积万余平方米,是上海有史以来第一家超大型零售书店,它是上海主要的文化活动中心之一。
(2)社区商业步行街
与大型商业步行街不同,社区商业步行街的客户群是固定的,其规模要与社区人口数字相匹配。
四季花城商业步行街是一个比较成功的实例,四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式,创开放式商场先河。以个性特色商铺为主,为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营。
图6四季花城驶入口道路及两侧就是商业步行街
四季花城园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所。会所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施。
购物休闲娱乐一体化,商业步行街与会所能完美结合,步行街成为整个花园的风景线,这就是四季花城的特色。
2.大型购物中心内部的室内商业步行街
室内商业步行街具有特殊效用
(1)室内步行街能够提供良好而舒适的小环境,使消费者不再受自然气候的困扰,随时享受舒适的消费过程。
(2)在传统商业淡季,室内步行街对消费者具有强大吸引力。
(3)室内步行街扩展了步行街的商业空间,在一定程度上满足步行街对体量的要求。
以深圳海岸购物广场室内步行街为例,进行创新策划
1.室内步行街中间地带设立健康加油站,让顾客得到充分休息。
2.以巴黎步行街风情设置5个主题区域。
3.设置大小中庭作为共享空间,方便不同业态之间的转换。
五、张家界商业步行街的咨询服务案例
张家界山水天下旅游城位于张家界市大庸西路,建筑用地面积
地块B 7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米 EK4749+9628=14377平方米
合计建筑占地面积=40899平方米。
项目策划原则
1.充分考虑张家界旅游业与商业发展的现状与远景。
2.旅游商场锁定旅游服务客户与游客。
3.根据前面地形高,后面地形低的特点,在建筑策划上考虑错层布置原则。
4.住宅电梯,方便客户上下,提高住宅档次。
5.商业策划引入新概念,能够有效引导客户消费。
6.旅游商业步行街与建筑外观要考虑湘西民族建筑风格。
7.绿化率30%以上,按照优秀住宅小区高起点规划。
表2两个方案投出产出数据对比
商业总面积 市场对象 投资额 利润回报 租金收入
方案1 4万平方米 外地游客 6600万元 实际销售面积2.5万平方米,利润4400万元 1500万元
方案2 4万平方米+2.6万平方米 理性减少旅游商场面积,增加本地顾客的商场面积。外地游客+本地客户 9800万元 实际销售面积4.1万平方米,利润6200万元 1300万元
下面具体介绍两个方案优缺点
旅游商场方案1
1,2楼全部作为旅游商场,3楼以上为住宅区
12楼建筑面积为70%×2×40899=57258平方米,设定实用率为70%,指商业铺位可以发售面积。
实际发售面积为57258×70%=4万平方米
建议布局如下:
二楼
一楼
投资估算表
表3建筑工程、装饰与营销成本
工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算
建安工程 57258平方米 803元/平方米 4597.8万元
1.土建 670
2.水卫消防 48
3.电照 58
4.自动报警 27
舞台工程 舞台设备与装饰 200万元
建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 1200万元
营销费用 以客户营销活动为主 203万元
广告及招商费用 400万元
合计费用 6600万元上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页
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