商业步行街策划及经营创新
时间：02-01 17:48:11 浏览：6666次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
预计售价计算如下:
项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)
一楼高档商业铺位 5000平方米 6000元/平方米 3000万元
一楼中档商业铺位 10000平方米 5000元/平方米 5000万元
一楼铺位销售合计 8000万元
二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000万元
合计 1.1亿元
预计一楼铺位能够销售1.5万平方米,二楼铺位只能销售一半情况,其他1.5万平方米出租,出租收入每年1500万元。
方案1特点:
住宅面积较大,商业面积控制在4万平方米。预计销售收入为1.3亿元,投资为6600万元,预计赢利4400万元。
一年内完成铺位销售投资回报最为理想,因此,前期策划与营销策划需要重点投入策划经费与人力,降低项目营销风险。
方案1缺点:
1.由于住宅部分面积过大,整体经济效益受到限制。住宅与商业餐饮娱乐之间存在矛盾,二楼娱乐场所噪音影响居民区。采用1、2楼全部是商业铺位的形式,娱乐部分创新受到空间限制,整体商业档次受到局限。
2.由于方案1只考虑旅游市场和旅游客户,没有考虑本地居民商业消费,存在旅游淡季风险经营和旅游商业铺位供应量过大风险。
方案2
地块BFA12楼作为旅游商业铺位,三层以上为住宅,EK地块作为4层购物中心设计。旅游商业铺位与四层MALL购物中心通过风景走廊连接为一体。
实际建筑面积计算如下:
7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米
70%×2×26522=37140平方米
可以发售商业面积为37140×70%≈2.6万平方米
K地块四层楼4万平方米策划
主题定位: 张家界--第一MALL大型一站式购物、观光和休闲娱乐商业中心
②业态选择:
第一业态,家俱、家居;
第二业态:时装、百货、精品店;
第三业态:演艺、康乐、风俗文化、特产、运动用品、各地(全国)名吃、特色品牌店。
通过规划安排和强有力和经营整合,三种业态有机统一,共同组成一个有着巨大感召力的购物、休闲娱乐购物中心。
Shopping-mall建议:
商业"shopping-mall"建筑面积为4万平方米,共建四层,容积率为2.0, 每层面积为1万平方米,停车场面积1000平方米。
功能规划:
四层作为文化休闲区,具有引导人流的重要作用。
⑴、多功能演艺大厅:面积为1500平方米能够容纳1000人规模。舞台面积为300平方米。功能为:会议、文化演出,大型宴会,电影放映。
⑵、特色饮食广场:湖南特色餐厅规划面积为2000平方米,中华美食广场1000平方米,西餐厅300平方米,特色酒吧区800平方米。
⑶、卡拉OK厅、夜总会规划面积1800平方米,
健康养生服务2000平方米。
三层 女性时尚消费特区 :
⑴ 休闲女装、职业女装、时尚女装6000平方米;
⑵ 精品化妆品2000平方米;
⑶ 美容美发规划500平方米;
⑷ 女性时尚摄影室300平方米。
二层 儿童用品世界:
⑴ 儿童用品世界5000平方米,
⑵ 男装3000平方米。
⑶ 引进麦当劳,肯德基各占地500平方米,
⑷ 儿童娱乐城1000平方米-最具特色的儿童乐园,包括儿童溜冰场等项目。
一层 旅游用品市场:
⑴ 小型超市为3000平方米,
⑵ 7000平方米旅游用品专业市场。
方案2投入产出分析
表4方案2投资估算表
工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算(万元)
12楼商业铺位建安工程 37140平方米 803元/平方米 3000
1.土建 670
2.水卫消防 48
3.电照 58
4.自动报警 27
EK地块四层商业MALL 4万平方米 造价1000元/平方米 4000
舞台工程 舞台设备与装饰 200
建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 2000
营销费用 以客户营销活动为主 200
广告及招商费用 400 合计投资 9800万元
方案2产出预计
住宅区1、2楼旅游商业铺位2.6万平方米
表5 产出计算表
项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)
一楼高档商业铺位 3000平方米 6000元/平方米 1800
一楼中档商业铺位 8000平方米 5000元/平方米 4000
一楼低档铺位 2000平方米 4000元/平方米 800
一楼铺位销售合计 6600
二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000
合计 9600万元
预计二楼3000平方米用于出租,每年租金收入预计为3000*1000=300万元。
4层Mall购物中心产出回报
餐饮5000平方米可以采用出售方式,休闲娱乐会所自行经营。1层商场采用出售方式,建议在设计方案上一层商业面积争取达到1万平方米,其中出售面积占90000平方米,围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用。上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页
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