商业步行街策划及经营创新
时间：02-01 17:48:11 浏览：6666次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。东门步行街改造工程进展顺利,市、区政府共投资3.76亿元,完成了一期工程,江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察,给予了较高的评价。
东门步行街改造措施:
1、改造交通设施,设置步行通道,禁止机动车辆通行,交通改造分两期,一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造,改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等。二期工程主要包括公交换乘中心、步行街天棚等,二期改造投资1.64亿元,已于2000年完成。
2、拆除违法建筑,改造部分建筑设施
拆除了影响施工进程的各类违法建筑群,共14500平方米,解放路改造完成地下管网施工;改造总面积达14500平方米的风貌街
3、注重文化设施建设
东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟,分别代表1992年、1997年和未来时代,钟上铭刻相关文字,周围各设一组真人大小的青铜人物雕像,表现与1992年、1997年相关的生活场景。
东门商业步行街区改造后取得预期目标,取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次,节假日更高达50至60万人次,年营业额40-50亿元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情,文化活动频繁,经济文化两相辉映,是深圳的形象代表之一。
东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处:
1、出入步行街的公共交通依旧拥挤,步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。
2、改造后步行街的有一定文化特色,但是文化特色不突出,文化品味不高。
3、建筑物过于密集,通透性不好,绿地与绿色太少。
4、步行街内经营者素质与国外着名步行街相比差距太多,对东门步行街形象提升产生不利影响。
5、步行街管理管理水平有提高,但是整体形象没有升级,步行街形象宣传推广有待加强。
东门步行街未来发展战略的意见
1、决心拆除全部违法建筑,流出空地,增加绿地。
2、运用城市经营理论,不仅将东门市政建设相关内容向企业开放,而且通过政府政策调节,鼓励企业拆除成片低矮老式建筑,集中建设高层建筑,多留出绿地,增加通透性。
3、改革完善步行街管理体系,提高准入门栏,将低素质经营者淘汰出东门,让优秀的经营者近来,提升东门形象。
4、加大交通治理力度与道路改造力度,拓宽美化周边道路。
三、商业步行街的整体运营策划
1.理念设计、文化定位、发展规划
理念设计是商业步行街策划的灵魂,理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上,步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新,兼顾历史特点,更重要的是有利于未来发展。
商业步行街是城市形象的代表,是城市的名片。
2.洋流学说与商业步行街布局
洋流的形成有许多原因,主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系,但洋流流动的方向和风向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。
世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析
1、洋流流畅区资源流通过速,难以停留累积,成为鱼类迁徙的路径,无其它特殊条件很难形成资源聚集,如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源,那么会吸引鱼类聚集。
2、反之,洋流回旋使大量生物滞留,回旋区内食物丰富,吸引鱼类;由此产生食物链,对各种物种产生吸引,从而形成资源富饶区域如:渔场、海底矿藏。
可见回旋使资源和生物聚集。
洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值,上海新天地就是一个比较成功的案例。
上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发,占地约三万平方米,座落在市中心太仓路上,位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻中共一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础,以中西融合、新旧结合为基调,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体,改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区,形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。
石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门,仿佛时光倒流,宛如置身于20世纪20年代。但是,每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做,成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。该建筑群保留了上海传统特色的里弄,增加了回旋余地。
上海新天地广场为了制造"渔场"气氛,吸引一批名流投资文化娱乐项目这片谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"是明星文化结合餐饮的创意,那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾着名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅,将使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。
新天地在经营管理上,注重文化活动引导,通过人气聚集财富。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、着名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动,纷纷选择在上海新天地登场亮相。
该项目投资14亿元,建筑成本达到每平方米2万元。从投资角度看,造价过高,但是它带动周边地产升值。
3.商业步行街的经营管理
商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略,制定好发展规划,规划好整个步行街的商业业态布局,根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例,运用城市经营理论,运用市场手段,执行建筑规划,组织社会力量建设商业步行街。
商业街的具体管理工作如下:
(1)物业服务 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整个建筑风格的把握(4)业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。
四、商业步行街发展的规律
1.室外商业步行街
(1)大型商业步行街
上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影,南京路从1851年开始建设,1863年成为英国与美国的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料讲究,经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展,四大公司新兴公司、大兴公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页
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