房地产开发项目融资模式操作分析

    房地产开发项目融资模式操作分析提要：融资模式二 上市融资-- IPO　*2002年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体

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    房地产开发项目融资模式操作分析

    融资模式一  银行贷款

    *房地产企业资金银行贷款70％是低限；

    *土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。

    *拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50％。

    *按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50％。

    *地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工；信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。

    *房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。

    信贷资金监管

    *2001年6月19日中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》（银发[2001]195号 ）

    *流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。

    *先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。

    *中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。

    *2002年，建设单位（不含集体和个体）拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4％，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9％。

    *2003年6月5日中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银[2003]121号）

    信贷资金监管

    *2003年2月20日公布的《2002年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％"。

    *从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款；或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款。

    其他贷款

    *信用担保   信用贷款

    *企业法人   委托贷款

    *典当行       典当贷款

    *商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至2003年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元

    其他违规贷款

    *证券公司  国债回购

    *保险公司  保险资金

    *外贸公司  信用证质押贷款

    *劳动和社会保障局  社保基金

    *住房公积金管理中心   公积金

    《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督

    融资模式二 上市融资

    -- IPO

    *2002年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5％的股权。

    *2003年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868）的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。

    -- 借壳上市

    *2001年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558)；北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760)；北京科技园置业入主万里电池(600847)；北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791）。

    融资模式三  信托投资

    *重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。

    *重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于2004年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行

www.fangchanshe.com 为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。

    融资模式四  股权投资

    *2003年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商（中建森岚）的信誉而非项目本身的成败。

    融资模式五  股权投资

    *开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。

    第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司D。

    第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。

    第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。

    融资模式六 现金流控制

    *顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上)；

    *在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。

    *此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度；

    *作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。

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