项目物业工程设备管理规定

项目物业工程设备管理规定提要：由于住宅类项目技术含量和管理技能要求相对较低，依据体系适用范围的可裁剪原则，住宅类物业工

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项目物业工程设备管理规定

一、工程设备管理

1.0目的

为逐步建立**物业工程设备规范化管理，特制定本工程设备管理规定。

2.0适用范围

2.1本管理规定适用于：**物业的商业类及住宅类项目物业工程设备总体管理。

2.2由于住宅类项目技术含量和管理技能要求相对较低，依据体系适用范围的可裁剪原则，住宅类物业工程可按各自项目情况参照设备台帐汇总册的内容对表单等进行裁剪。

3.0管理职责

**物业工程部员工负责具体操作，领班以上管理人员负责操作协调管理，工程部主管（物业项目的工程最高负责人）负责总体监督管理，对所管工程目标管理的达标负责。

4.0基础设备管理

4.1**物业工程部在设备资料和设备基本完成验收接管后，工程部主管负责安排对所接管的公共设施设备，按工程设备台帐编号管理规定统一进行设备编号。

4.2工程档案资料交接上分类登记，商业项目填写《图纸资料验收交接汇总表》。

4.2工程部主管负责对所接管的工程设备，安排建立和不断完善《设备台帐汇总册》和《设备台帐登记卡》的项目内容记录。

4.4按所制定的设备运行操作及操作规程、巡视管理规定进行工作。

4.5按制定的设备维护保养制度进行设备维护保养工作，对外包维保项目按外包合同和相关工程管理规范进行监管。

5.0特种设备管理

5.1变配电设备及其高低压配电房安全用具、电梯设备、擦窗机、锅炉设备、压力容器、避雷装置等国家技监部门规定的特种设备，按技术监督管理部门规定的期限及要求进行定期检测，特种设备定期安全检测的合格凭证（如：电梯年检合格证等）按规定挂放标示。

5.2特种设备定期安全检测的合格凭证，均须按检测合格凭证在《特种设备定期检测一览表》登记存档备查。

6.0外包设备维保监督管理

6.1工程设备维保外包合同/协议应明确约定：维护保养标准和范围内容；报修及时

率、维修合格率、故障的有效控制率；对无法按时修复设备的应急处置保障措施；

主要零配件更换；外包维护保养计划及实施评估考核等合同要素条款。

6.2外包设备的维修和维护保养范围、内容的工作质量，工程部主管（物业项目工程最高负责人）应安排相关专业的技工跟进协调监督过程与结果。

6.3参与跟进外包设备的维修、维护保养工作协调监督管理的员工，除需具备专业工程知识技能和工程规范外，还应了解熟悉所跟进的工程外包合同/协议技术条款和维修维保工作内容等。

6.4外包设备的维修、维护保养工作重点从：外包设备的安全运行角度，报修的及时率、维修的合格率、故障的有效控制率、维护保养的到位率等综合方面对外包维保商的工作质量进行监督管理。

7.0设备操作规程管理

7.1设备操作规程具有很强操作的专业针对性、操作的程序性和个案特性，除通用常规设备（如：供配电的倒闸操作票、常规水泵操作规程等）可采用通用性的操作规程及操作票。

7.2高压供配电、各类中央空调机组、消防系统等主要系统设备的操作规程，各物业项目应按设备操作使用维护说明书，可按供配电倒闸操作操作规程格式编制相关的设备操作规程，并按操作规程进行操作。

8.0相关记录

8.1设备资料验收交接汇总表（适用于商业类项目）

8.2设备台帐汇总册

8.3设备登记卡

8.4特种设备定期检测一览表

8.5倒闸操作票

二、设施设备资料管理内容

1.0物业公共设施设备交接验收类档案资料

1.1物业建筑结构平面图、设备系统竣工图纸资料。

1.2物业设施设备的质监、消防、技防、等政府管理部门的验收合格文件报告。

1.5物业公共设施设备操作、维护手册等技术资料移交记录。

1.6物业公共区域及公共设施设备验收移交记录

2.0物业设施设备的检测类资料

2.1变配电的电气测试报告

2.2电梯的检测报告及年检合格证

2.3生活水箱的定期清洗消毒、水质检测报告。

2.4楼宇避雷系统的定期检测报告

2.6消防系统设备试机检测记录，烟感、温感等探头定期测试记录。

2.7监视和测量装置校准记录与特种设备检测记录

3.0设备类维修保养外包合约/协议

4.0设备维修、维护保养计划与实施类资料

4.1设备操作运行的工作日志（主要操作、巡视、机房进出等）记录表单

4.2各类设施设备的维修维护保养计划与实施情况记录

4.3报修及维修回访记录

5.0工程设备应急处理记录

6.0工程专业培训与考核记录

7.0商业项目BA系统中关键软件运行程序与数据的备份

三、工程资料建档参考标准要求

工程设施设备图纸及其资料应分类建档，要求有目录索引有目录查询清单，有

柜、有卷、有袋、有文件夹存放，并应及时不断补充完善，做到完整、准确。序号档案文件资料内容文件夹名称目录索引建档要求主管部门建筑结构及设备竣工图纸资料按图纸名称采用图纸档案盒

1物业工程部

系统竣工图资料[按系统分类]设目录索引按系统分类建档

质检、消防、技竣工验收文件按设备单项黑色A4文件夹

2物业工程部

防等验收文件[01]设目录索引分类分本建档

设施设备各设施检测报告按职能部门黑色A4文件

3物业工程部

类检测记录[02]设目录索引夹分类建档

公共设施设设备移交记录按设施设备黑色A4文件夹

4物业工程部

备移交记录[03]名称设索引分类分本建档

设施设备操作设备操作手册按设施设备黑色A4文件夹

5物业工程部

与维护说明书[04]名称设索引分类分本建档

工程设备维维保合同协议按设备系统黑色A4文件

6物业工程部

护保养合约[05]设目录索引夹分类建档

工程管理文工程管理文件按设备系统黑色A4文件

7物业工程部

件表单汇编[06]设目录索引夹分类建档

公司/部门会议记要按部门日期黑色A4文件

夹

8物业工程部

会议记要[07]设目录索引分类分本建档

工程管理报告包工程管理月报按部门日期黑色A4文件夹

9物业工程部

含节能降耗记录[08]设目录索引分类分本建档

维保计划与实际维保计划与实施按设施设备黑色A4文件夹

10物业工程部

执行情况记录[09]设目录索引分类分本建档

工程设备主要设备巡视记录按设备系统黑色A4文件

11物业工程部

操作巡视记录[10]设目录索引夹分类建档

业户报修及报修/回访记录按日期设黑色A4文件夹

12物业工程部

其回访记录[11]目录索引分类分本归档

装修审图/施工二次装修管理按区域单元黑色A4文件

13监督检查记录[12]设目录索引夹分类建档相关职能部门

工程管理各工程突发事件按职能部门黑色A4文件

14物业工程部

类突发事件[13]设目录索引夹分类建档

按职能部门黑色A4文件

15其他文件资料其他文件资料物业工程部

设目录索引夹分类建档

四、设备编号管理规定

1、为统一规范**物业所管辖的工程设备编号，特制定本工程设备编号管理规定。

2、设备编号按设备系统进行分类编号，以设备机组整体为对象进行编号管理。

3、设备编号按三组（四二四）编号方式

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设备顺序号

设备系统代码

物业楼盘代码

如：CSSJ—FS—0125表示：常熟世纪中心—消防设备—第125号

4、设备所属系统代号（如：EL表示电气设备）

EL：电气设备包括：高低压配电柜、发电机、避雷装置等各类电器设备等。

AC：空调设备包括：冷冻机组、热泵机组、锅炉、换热器、水泵风机、风机盘管、

变风量机组、空调箱、单体空调机等。

SD：给排水设备包括：水泵、减压阀、气压罐、水箱、游泳池设备、热水器、污水

处理设备等。

LE：电梯设备包括：升降梯、杂货梯、自动扶梯、擦窗机、吊篮等。

FS：消防设备包括：消防报警主机、消防/喷淋泵、消防卷帘、正压/排烟风机等。

SA：保安设备包括：闭路监控设备、巡更、门禁、防盗报警设备等。

CB：通讯广播包括：交换机、音响设备、放大器、综合布线、网络设备等。

OA：办公设备包括：办公电脑、复印机、传真机、打印机等。

BA：楼宇自控包括：自控电脑、控制设备、DDC箱、执行机构等。

PA：车库设备包括：车库控制电脑、闸机、出入票机等。

TL：工具包括电动工具、测量仪器、专用工具、通用工具。

TV：有线电视与卫星电视包括：接收机、录像机、影碟机、监视器等。

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