项目物业接管验收交接安排

项目物业接管验收交接安排提要：接管验收标准和验收办法物业管理验收标准:根据建设部《房屋接管验收标准（ZBP30001-90）及所接物业使用的合理要求

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项目物业接管验收交接安排

物业接管验收工作是物业管理的一项重要环节，为保障XX交接的顺利进行，便于日后物业管理工作正常运作，对收尾施工中的物业状况有一个全面、系统的掌握和了解，对存在的问题进行一次全面、详细的检查、整改。公司对大厦验收接管验收工作进行以下安排。

（一）组织领导及分工：

总 负 责：**

具体负责：**

专业分组：（各专业组由总公司经营部、工程部、策划部及物业管理部下设工程维修部、客户服务中心等相关人员组成，专业组分工见表八）

（二）收接管阶段安排：

20**/6/20--20**/7/15 资料整理和全面、系统检查、掌握、物业基本情况登记造册、存在问题整理统计、落实整改阶段。

20**/7/16--20**/7/30 存在问题整改验收阶段。

20**/8/01--20**/8/15 分组进行单项工程、设备、设施的初次验收、调试与试运行阶段。

20**/8/10--20**/8/20 全面进行大厦内部初次综合验收。

20**/8/21-待 定 参加总公司对大厦的综合验收。

入伙前20天左右对大厦进行全面接管验收。

（三）接管验收标准和验收办法。

物业管理验收标准:根据建设部《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）及所接物业使用的合理要求。

1、验收方法：观感验收法、检测验收法和使用验收法。

2、验收内容：土建工程、供电设备、空调系统、水、卫、消防、治安监控系统、附属工程、室外工程。

1、验收检查记录：

设计相关接管理验收表格，验收中按规范要求进行填写，并及时进行汇总归档。

4、办理交接手续：

客户代表办理物业竣工图、竣工资料的交接手续，并在《房屋及共用设施等竣工和接管验收交接表》中记录，各相关单位及部门会签《房屋及共用设施等竣工和接管验收表》《物业整体移交验收表》。

5、接管验收资料有：

（1）物业产权资料--项目开发批准文件、土地使用证、规划许可证、用地规划图、建筑许可证、投资许可证；

（2）综合竣工验收资料：

A、图纸类：竣工图、总平面图、建筑结构图、给排水图、暖通图、电气图、设备图、消防设备图及资料、电梯图及资料、附属工程各专业竣工图、地下管线综合布置竣工图；

B、证书类：建设工程竣工验收合格证、建设消防验收证书、供水合同、供电协议书、供气协议书、通讯设施合格证、电梯准用证；

（3）施工设计资料-地质报告书、图纸会审记录、设计变更通知书、工程预决算书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录；

（4）机电设备资料-机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装调试报告、电气原理图、电气接线图、易损件图和随机工具及配件清单、设备保修卡及保修协议、房屋设备及附着物清单（原有物业）；

（5）使用资料：房屋所有权证（原有物业）、房屋使用手册、房屋分户使用清册（原有物业）、房号、区域号的确认资料、建筑物用电指标批准资料及用电增容费缴纳证明、建筑物用水指标批准资料及供水管开通证明资料、建筑物（天然气）煤气管道验收及批准使用资料、建筑物与外界接通的道路使用批准资料、建筑物绿化面积及绿化批准方案资料、建筑物排水及排污环卫设施正常使用资料。

（四）综合验收前局部、区域接管验收安排

针对总公司与百盛《场地使用合同》的约定及施工销售实施，大厦局部、区域接管验收是本项目前期物业管理工作的一项重点工作，有以下要求：

1、局部、区域接管验收的工作原则为分层、分区域进行。即：整层或区域设施、设备及一次内装完成，经施工、安装、装修单位自检或经工程部、监理公司检验初步合格者，物业公司只提供场地成品保护责任，当使用人参与接管验收时，物业公司一并进行接管验收，设施设备安装到位，应调试而未调试的，物业公司原则上不提供保护责任。

2、局部、区域接管验收的标准，除执行本安排第三项“接管验收标准和验收办法”外，要求所交楼层、区域及设施、设备的安全防护装置必须到位，如：楼层防火门、各设备间、配电室（井）门、扶梯的区域防火卷帘门必须到位，并可以加锁。

3、局部区域接管验收的程序及表格，执行综合验收的程序、表格（特别注明接管验收的形式）。对在初检、自检、联检中发现的问题进行详细登记外，一定要将整改时间落实在综合验收前完成，以保证综合验收顺利进行。

（五）注意事项：

A、专业组在接管验收的各个阶段，要对所负责的专业、项目情况进行一次全面的调查了解，现场检查，收集各类资料，尽量发现问题，做好各项记录，必要时用不干胶、粉笔、墨笔留下现场标记或在资料收集表中记载缺少资料的内容。记录除现场文字及相关记录外，有必要时，要留取摄像、摄影资料。当场各方签字确认（此情况为综合验收时，总公司工程部、工程维修部、施工单位或供货、安装单位）。

B、工程维修部要在收尾施工计划中安排设备、单项工程试运行计划，在要求施工、安装单位完工自检的同时，专业口分管工程师要进行经常性的现场检查监督，专业组在试运行初验时，要做好试运行记录，对未试运行的设备也要做好记录。

C、资料组应对物业的资料进行全面收集，特别是隐藏工程、机电设备、设计更改、施工临变、业主资料，相关批文等进行收集。

D、各专业组在有施工单位、供货安装单位陪同检查时，要对各类设施、设备运行特性、操作规程、使用说明，同类设备在其它物业的使用情况向该方了解，特别了解曾经或经常出现的故障。

E、在检查房屋本体、窗、外墙等部位时，应检查房屋、楼道、仿古挑檐、屋面、地下室、机房、设备房、卫生间等有无渗水现象。

F、各组应对检查、验收中发现的问题在三天内向管理部书面报告、管理部提出整改方案报告，报总公司，由总公司向施工单位落实整改，物业工程维修部跟踪。

G、各专业组应对相应业务合同，承包方、生产厂家质保期、联系方式进行调查了解（供电、供水、燃气、电视、电话、宽带、制冷、供暖、发电机、消防、治安监控等）。建档造册。

H、各专业工程师应对所分管的公共设施、设备房、井道、防火门、控制操作系统及业主进户门等的钥匙进行收集、分类标识，在入伙的前20天交管理部，并完善钥匙借用登记制度。

I、为配合正式的接管验收，对后聘的管理部相关人员，管理部要进行专项培训，各专业工程师在接管中对管理部人员进行培训，并请专业进行综合与专业培训，并于培训前10日将培训方案送管理部审核。

J、对未尽详列的内容，请各专业组在检查时充分详细考虑。

K、各级负责人负责本验收检查组人员的工作协调与验收检查组的工作协调。

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专业分组

参加人员

交接、检查内容

资料组

负责人：

管理部内勤

所有大厦工程建筑产权、销售许可证等资料，大厦建筑的图纸资料、机电设备图纸和安装资料、包括大厦开发前、建设中（含设计更改、施工临变）、建设竣工验收的全套资料，已签订购买合同的业主资料、业主已装修的资料等，分承包商合同，物业公司管理运行资料。

供电设备组

强电组

负责人：

管理部维修工

总公司工程师

供配电系统设备（高低压设备）、机电控制设备、自动化系统、电机拖动系统、照明系统、计量系统、发电机组、强电井，包括各机电设备的操作规程、使用说明、备件清单）

弱电组

负责人：

管理部维修工

总公司工程师

消防烟感系统、消防广播系统、消防电话系统、消防中心操作控制系统、电话通讯系统、电视系统、弱电井，（含各系统的操作规程、使用说明）

给排水

负责人：

管理部维修工

总公司工程师

泵机（生活泵、消防泵、喷淋泵、潜水泵、高低压水箱池、其它水泵）、加压给水管系统、消防管系统、排水管系统、计量系统、排污管系统、化粪池、阀门井、管道井系统、市政表井、各类阀门操作系统。（各系统的操作规程、使用说明、功能）

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