青岛使用权房优势以及使用权房几点“硬伤”

[摘要]我们可能都听说过使用权房，但是对于使用权房的具体定义以及其优势和劣势可能不是很清楚。下面我们就一起来看一下使用权房的几个优势和使用权房的几点“硬伤”。

我们可能都听说过使用权房，但是对于使用权房的具体定义以及其优势和劣势可能不是很清楚。下面我们就一起来看一下使用权房的几个优势和使用权房的几点“硬伤”。

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

使用权房的几大优势：

优势一：不受宏观调控影响

比如，使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税，而只需缴付转让标的0.5%的交易费，2年内再转让无须缴纳营业税等，而且政府仍然鼓励承租户进行差价换房。

优势二：拆迁改造可以预期

由于使用权房都处在闹市区，城市旧区改造已入尾声，未来有望完成拆迁改造的时间可以预期，同时动迁政策没有因为房地产市场降温而有所变化，甚至还有提高倾向。

优势三：面积较小总价不高

使用权房的面积一般都较小，所以总价大都不会太高，投资客只要调动不多的资金，就可以进行操作。

优势四：投资出租风险不大

使用权房所处的地段一般较好，即便一时未赶上动拆迁，就是用于出租，同样可获得略高于产权房的投资收益。相对而言，风险比投资高额的产权房要小。

使用权的房子，有两种，一是指没有独立产权的阁楼、地下室等附着性房产，二是指公房体制下延续而来的，产权属于房管部门或建房单位的福利出租房。上述房产的出让或出售价格远远低于市场同类产权房。青岛 22世纪不动产有限公司副总经理孙玉红告诉记者，一般来说，使用权房与产权房的价格相差约 20％。但一直以来，使用权房产市场非常冷淡。

入市数量少是其门前冷落的一大原因。青岛新诚信房产中介总经理翟玉军介绍说，目前使用权房产的入市形式大多为出租，拿来卖的不到一成。“市场的反应也不是太好！”翟玉军说，“成交的个例比较少，很多人看到低价匆匆赶来，听说是使用权房就走掉了。”

价格低廉的使用权房为何不受市场青睐？业内人士指出了使用权房的几点“硬伤”。

首先是交易的安全性。山东元鼎律师事务所的单正国律师介绍说，无独立产权的阁楼等使用权房，其交易过程和购买者的权益只能靠双方的协议来维系，因为没有一个受到法律承认的明确产权归属，所以这类协议在发生纠纷时，很容易被认定为无效。还有拆迁问题，因为阁楼等第一类无产权房不属于在册私有房产，涉及到拆迁补偿的问题，使用权所有者将很难维护自己的利益。还有房产保修、保险等，此类房产面临太多的风险，自然难以被更多购房者认同。对公房类使用权房产来说，由于存在购买者身份方面的限制，其购买群体本身就缩水许多。根据青岛市有关规定，可以购买本市使用权公房的仅限于有本市市内四区户口的居民。

产权办理问题是困扰使用权公房交易的最大绊脚石。很多人购买使用权公房是为了图个便宜，但还是希望在使用权房到手后，能够通过房改办理产权。但相当一部分公房办理产权需要再缴纳购房资金或者根本无法办理产权，这让不少人打了退堂鼓。另外，购使用权房不能贷款，也让不少人知难而退。