北京房贷市场回暖 重现9折利率

[摘要]在房贷利率持续收紧大半年后，北京地区部分银行的首套房贷款利率已出现松动，有近三分之一的银行已下调了首套房贷款利率。8月至9月初，包括中信银行、招商银行在内，多家银行已陆续将在京房贷利率下调至基准利率的9至9.5折。

    在房贷利率持续收紧大半年后，北京地区部分银行的首套房贷款利率已出现松动，有近三分之一的银行已下调了首套房贷款利率。8月至9月初，包括中信银行、招商银行在内，多家银行已陆续将在京房贷利率下调至基准利率的9至9.5折。

    自2013年以来，在信贷额度紧张以及利率市场化的大背景下，银行的资金成本一直在上升。尽管在今年5月12日，央行对各家商业银行提出“优先满足居民家庭首次购买普通商品住房贷款需求”的要求，但北京地区的绝大部分银行对此反应冷淡。基于利润考虑，银行方面更愿意将信贷额度向收益更高的业务上倾斜，今年前8个月，各大银行基本都已取消个人购房利率折扣。

    在利率优惠重现市场、近期购房者需求有所上升的双重动因下，北京个人房贷市场环比成交情况也小幅回暖。

    据贷款机构伟嘉安捷统计数据显示，8月北京整体个人房贷市场成交量环比上月涨幅15%，近期购房人观望心态的松动是推动成交量上升的主要因素。其中住房类贷款中二手房商业贷款环比涨幅20%，公积金贷款涨幅9%。

    21世纪不动产金融事业部分析人士对中国房地产报记者表示，伴随着二手房个贷交易量的回升，北京房贷市场交易量在连续三个月回落后，8月房贷市场整体交易量终于出现回暖迹象，预估这一趋势未来几个月还将持续。

    近三成银行下调首套贷款利率

    在多个二三线城市相继松绑限购政策后，不少购房人都翘首期盼着北京地区的信贷能有所松动。中国房地产报记者了解到，截至9月初，北京地区部分银行的首套房贷款利率优惠政策已出现松动，包括中信银行、招商银行、农业银行、交通银行、北京银行目前最低可执行到基准利率的9折优惠。

    然而，中国房地产报记者注意到，这些提供利率折扣优惠的银行，也对购房人办理贷款提出了不同形式的附加条件。如购房人需要在银行办理一定数额的存款，购买银行内部理财、保险等产品。

    招商银行方面，则是购房者需存贷款额15%的保证金一年，可9折利率优惠，存贷款额5%保证金一年可9.5折利率优惠。或者必须通过中介公司来申请贷款，才能享受到利率优惠。例如，今年5月和8月，中信银行分别与我爱我家、链家地产签署合作协议，中信银行为两家中介机构首套购房客户提供最低9折优惠贷款利率。

    此外，各家银行对购房人资质的审查都相当严格，如果购房人的信用资质不够优秀，也不能享受到房贷利率上的折扣。

    事实上，虽然今年以来房价有所回落，但购房者在信贷方面并未真正“减负”。记者从链家地产了解到，2013年全年，贷款申请客户享受的平均利率水平为5.77%，而到了2014年7月，单月平均利率水平已达到6.33%。

    伟嘉安捷市场部分析师吴昊认为，进入“金九银十”传统楼市旺季后，各大中介机构也在积极力推各类房贷产品，带动市场中更多潜在的消费需求，因此未来的房贷市场的成交量依然将在买方市场的主导下，将持续呈现小幅回暖趋势。

    批贷提速年内信贷仍将偏紧

    在银行信贷政策中，利率政策影响着客户的支付成本，而批贷和放款时效则决定着交易是否顺利进行，这一风险往往容易被忽视。

    除近期部分银行下调首套房贷款利率外，中国房地产报记者从伟嘉安捷了解到，进入今年第三季度以后，各家银行贷款办理速度也明显加快，从购房人提交材料到银行审批和放款，整体流程办理的时间和比上一季度平均提速了3~5个工作日。

    链家地产集团副总裁魏勇介绍说：“贷款不能及时发放，会导致购房人有违约风险，且现在市场上接近一半的售房业主都是为了换购新房，如果这边出售的房子不能及时拿到钱，而那边新购的房产已经签约，就有可能引起违约的连锁反应。”

    此外，目前发放购房贷款的商业银行，均呈现出明显的“重二手、轻新房”的态势，主要是因为两者相比较，二手房是现房，抵押物是现实存在的，风险相对较小。

    在8月京个贷市场成交量里，二手房商业贷款成交量的表现亦最为突出，环比上月涨幅20%左右。

    伟嘉安捷方面表示，进入三季度后的房贷市场已基本恢复平稳，在现今房地产市场并无重大政策出台的情况下，买卖双方历经数月的持续观望心态也有所松动，不少购房人已停止观望逐步入市。

    尽管目前已有银行能达到最低9折优惠利率，银行批贷速度也有所提高，但上述贷款机构、中介机构的相关人士均对中国房地产报记者表示，预计今年年底前银贷利率出现进一步放松的可能性却不大。

    21世纪不动产金融事业部分析人士表示，银行房贷因市场资金流动性趋紧，早已提前“过冬”。

    目前各大银行资金处于收紧平衡状态，与往年上半年额度宽裕不一样的是，2014年各家银行对一年内的贷款额度要求更严格，要求保持月平衡。同时，因年前积压的贷款单比较多，在贷款额度没有明显增加的情况下，2014年1月还要消化2013年12月积压的贷款放款，导致如今放款的压力很大。

    “下半年货币政策中性偏紧的基调不会改变，在房地产泡沫和信用扩张没有得到明显遏制之前，难以想象货币政策有显著放松。信贷超预期、近期利率下行的环境下，预计至2014年年末，房贷将很难有宽松的节奏，贷款难将持续全年，未来几个月内，房贷将呈现收紧、有节奏放款的特征。”