多地逆市调高基准地价

[摘要]在房价回调之际，地方政府却在地价上逆市而行。日前，北京大幅上调了基准地价，而济南、江西等地也计划调高基准地价。

    在房价回调之际，地方政府却在地价上逆市而行。日前，北京大幅上调基准地价，而济南、江西等地也计划调高基准地价。

    华南某省国土资源厅一位处长对记者表示，现在明确要求“土地不能贱卖”，而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价，国土部门只是提参考意见。”

    “现GDP方面的考核正在逐渐淡化，我们压力也小了一些。”该处长进一步说，尤其是在中心城市的核心地段，土地不愁卖，政府确实没有降价的动力。

    深圳一家上市房企高管对记者说，土地资源由地方政府垄断，等开发商手中没地了自然要买，政府当然不想降地价。

    地价居高不下

    上述华南某省国土资源厅处长告诉记者，一般来讲地价不会轻易下降，因为土地是稀缺资源，长期来看会增值。很多开发商靠囤地坐享土地增值收益，因此今年政府收回一些地产商迟迟不开发的地块。

    从目前来看，土地成交价格依然居高不下。2014年1-6月，全国300个城市成交楼面均价为1245元/平方米，同比上涨了21%；其中住宅类用地成交楼面均价为1758元/平方米，同比上涨24%。直到7、8月份，持续接近半年的楼市降温，才逐渐传递到土地市场，但地价同比也仅有1%和6%的小幅下调。

    上述国土资源厅处长表示，卖地跟卖房一样，如果想快点增收就降价跑量，可能地段较偏的位置会根据市场行情调地价，但是好地段的土地根本不愁卖。

    由于资金退出二三四线，回归抗跌性较强的一线城市，也导致一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市，明显感觉到今年竞争比去年更激烈了，大家都担心有钱买不到地。”深圳某 房企投资发展部负责人说。

    上述房企投资发展部负责人称，“一线城市由于土地稀缺，开发商也不愿意降价卖。”

    亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者，广州地价不仅没有下降，反而有所上调，上调的土地集中于城市中心区及三改区域或金融区。

    据中国指数研究院统计，今年1-8月，全国300个城市共推出23467宗土地，同比减少17%，而成交的土地总数为18023宗，同比减少24.75%。1-8月，全国300个城市土地出让金总额为15332亿元，同比减少12.9%。

    “因为要面对前期高价拿地的开发商，即使土地流拍，政府也不愿意砸盘降价。”深圳一位房企高管认为，政府保地价的动力一直没有改变，通过涨房价，地价自然会上涨，而降地价与政府财政创收思路不符。

    长沙一家小型房企负责人称，今年土地市场比较冷清，但价格却依然坚挺，而政府出让的土地明显少于去年，一般在土地出让前，会有开发商提前与政府洽谈，若开发商有意向，政府才会拿出来卖，否则流拍也不好看，目前成交不多，主要在于开发商很谨慎。

    “城投公司也在积极推地，但死活不肯降价。”该房企负责人说。

    长沙本土一位国有房企负责人告诉记者，现在楼市情况很糟糕，房子难卖，土地频现流拍，政府鼓励房企拿地，并变相地暗中支持开发商。

    政府与开发商的博弈

    “今年没买地，主要是考虑融资问题，加上市场预期也不明朗，我们去年在长沙拿的一块地到现在都没开工，因为定位是豪宅，开发也卖不出去，而且一旦投钱进去，链条就容易断，对我们民营房企来说，不开发不拿地是最好的选择。”上述长沙小型房企负责人告诉记者。

    在销售低迷的情况下，标杆房企拿地也愈加谨慎。据中原地产统计，今年前8个月，20大标杆房企合计拿地金额仅1829亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1117亿元，同比下降幅度高达38%。

    万科集团董秘谭华杰对记者表示，今年以来房地产销售面积和销售额双双下滑，但土地价格却没有明显下降，万科对拿地依然持谨慎态度。

    “开发商拿不拿地，主要是以现金流来衡量。”上述长沙小型房企负责人说，最近又有房企老板跑路，前期高价拿地的开发商玩不下去了，而有钱的房企等着抄底。

    深圳龙华新区国土局一位人士告诉记者，今年该区土地集中在9月份之后出让，起始价是按市场评估价定，由于房价保持平稳，预期地价也会与前期持平。

    据记者了解，中海地产2013年10月以38.2亿元拿下龙华新区一商住地块，折合楼面地价14563元/平方米，预计今年四季度将开盘预售。

    据中海地产内部人士透露，若算上保障房面积，每平方米地价成本已经超过2万元，而今年8月该区 一新盘开盘价才2.3万元/平方米，中海地产项目定价陷入尴尬境地。

    “如果今年卖的地价格低于去年，这对中海地产的项目销售会影响很大，因此政府不可能降地价。”一位业内人士说。