摘要：经营是企业的基本行为，只有依法经营并获取合法利润，才能使企业走上良性发展的道路。物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力下降；企业自有资金的不足又会成为自身扩大规模、持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务的质量。就整个行业来讲，将会影响投资者和高水平人才的进入，从而限制整个行业的发展。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争的日益白日化，物业管理企业想要快速发展，经营是一条必由之路。
经营好物业管理企业自身，是物业管理可持续发展的重要内容，是经营好住宅小区的必要前提。这就需要充分利用所把握的资源，通过强有力的营销手段和丰富的管理与服务内容，积极运用人、财、物进行合理化经营，以较小的投入争取最大的产出，最大的效益。
一、经营物业管理企业的前期战略预备
如何经营好一个物业管理企业，主要有以下几个方面：
1. 树立正确的经营理念。即以人为本，以服务为中心；讲质量、讲诚信、创品牌；实现兼顾社会效益、环境效益和经济效益并全面发展。
2. 确定“双赢”的经营方针。即以实现物业增值保值和为居民提供高质量的生活环境和条件为目标，去经营好小区，并获取利润。而决不能搞短期行为，只看眼前利益而损害消费者（住户）的利益，这无异于杀鸡取卵。
3. 要做好集约化经营这篇文章。集约化经营是物业管理经营的重要特点。这篇文章做得好坏，直接影响物业管理企业的经营效益，直接影响物业管理的质量和水平。因此积极研究和探索物业管理企业集约化经营之路是当务之急。
4. 要搞好品牌经营。要千方百计地创企业管理品牌、服务品牌、环境品牌、文化品牌，扩大企业的影响力。
二、市场及需求前提下的经营系统规划
物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应把握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。大致来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的计划。
1. 对业主进行物业管理服务的经营
搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时要有效地降低成本。但另一方面要注重的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几个要点：
（ 1 ）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。
（ 2 ）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费熟悉不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。
（ 3 ）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。
2. 以物业本身为中心开展多种经营。
这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：
（ 1 ）针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。
（ 2 ）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维修服务。
（ 3 ）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如为业主代理房屋出租。
3. 专项经营活动。
与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：
（ 1 ）开办幼儿园、学校；
（ 2 ）经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；
（ 3 ）会所及康体娱乐设施；
（ 4 ）装饰装修；
（ 5 ）电梯维保；
（ 6 ）环境景观工程；
（ 7 ）搬家公司、礼仪服务公司等。
4. 与房地产经营相联系的经营。
通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会，比如：
（ 1 ）通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨； [FS:PAGE]
（ 2 ）通过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率；
（ 3 ）通过改善商业、工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便商业区、工业区的厂家，从而改善商业区、工业区的投资环境。
5. 小区经济经营模式。
上面从几个方面简述了物业管理企业经营的一些内容，物业管理企业要搞好经营，要害在于认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果。如在小区：
（ 1 ）成立具有法人地位的社区经济发展公司。公司的投资主体可以多元化，发展方向及经营项目的特色应该是依托于社区，立足于社区，服务于社区。
（ 2 ）成立社区经济发展基金会。基金会实行董事会（股份制）形式的市场化，企业化运作模式，基金资金的来源有多种渠道，如社区成员自愿入股、社会渠道（企业）入股、政府入股。另外可以考虑，从现有的社区专用维修基金和社区房屋维修基金中提出一定比例的资金入股。
目前，以社区为经济消费者主体的商业领域十分广泛，已包括：社会教育业（中小学校、幼儿园、社区成人职业培训教育、社区青少年文化艺术培训教育等）；社区文化娱乐业（包括社区会所经营）；社区家政业；社区商务服务；社区老人服务（包括托老 ` 院）；社区健康服务业（包括社区医院或健康服务中心）；社区中介业（包括房屋租售、信息咨询）；社区商业（包括社区购物中心）；社区餐饮业；社区汽车服务业（包括汽车租货及维修保养等）以及其它连锁店。
参考文献：
1. 郑光财， 《 现代企业经营学 》 ，经济管理出版社， 2006.6
2. 胡建绩， 《 企业经营战略管理 》 ，复旦大学出版社 2006.6
3.[ 美 ] 斯蒂芬 · 罗宾斯等， 《 管理学（第 7 版） 》 ，中国人民大学出版社， 2005.12
