物业管理投资之二：物业管理专业公司

投资专业化公司是物业管理行业较为合适的选择，它已经在许多企业的实践中获得了成功。投资物业管理专业公司不仅符合上述物业管理投资的基本原则，也符合物业管理的发展趋势和方向。

物业管理专业化公司发展简述

    伴随着物业管理的专业化发展进程，我国物业管理专业化公司的市场发展起步很早。1985年，被誉为“深圳速度”的深圳国贸大厦即聘请专业的环境公司负责卫生清洁工作。1988年，日本第一建筑服务株式会社即在深圳设立机构，从事专业楼盘清洁工作。大约在1995年前后，深圳即有本土物业管理企业成立专业的电梯维修保养、楼宇科技设备等公司。至2005年年初，物业管理专业化公司市场已经细分出多个行业，包括电梯维修保养、楼宇科技设备的安装和维修、社区清洁、外墙清洗、园林绿化、保安服务、停车场经营，等等。

但是，专业化发展还很稚嫩，其表现如下：

    表现之一，专业化公司大多附属于物业管理企业，离真正的市场化要求还有一定距离；特别是在项目的承接上，以物业管理企业的服务项目为主，呈现内需式经营。一些物业管理企业设立的电梯公司、楼宇科技公司等很少能承接到社会上的项目。

    表现之二，专业化公司大多为社会投资，例如保安公司、清洁公司、园林绿化公司、停车场经营公司等，物业管理企业丧失了很多利益阵地。

    表现之三，专业化发展仍然存在着很多空间。例如，2004年出现了“设施管理”的概念，为物业管理打开了又一扇专业化发展的窗户。

所以，市场化的物业管理专业化公司还有待于物业管理企业进一步开拓、发展和完善。

物业管理专业化公司经营(以电梯公司为例)

上面谈及物业管理专业化公司的范围包括有电梯维修保养、楼宇科技设备、社区清洁、外墙清洗、园林绿化、保安服务、停车场经营、设施管理等。每一个类别都有特定的服务内容和技巧，限于篇幅，在此仅以电梯维修保养公司的基本运作情况为例简介如下：

成立专业电梯维修保养公司的必要性：

    1)电梯管理是物业管理工作中的重要内容。提高电梯设备运行质量，延长使用寿命，使资产保值增值是物业管理单位的重要责任。而物业管理单位一般不具备电梯方面的专业知识，难以全面完成保养任务。因此，成立专业的电梯保养维修机构将有利于业主资产的增值性管理，也有利于提高服务水平和经营效益。

    2)电梯维修保养费用不菲。电梯管理、维修保养上的费用高低相差极大，有的每台电梯每月高达1万元，而有的则低至1 000元。一个大的物业管理企业所管理的电梯少则几十台，多则数百台，其维修保养费用之高昂可以想象。如此庞大的“蛋糕”如果白白送给社会专业电梯公司岂不可惜。因此，从费用和利润的角度考虑，物业管理企业也有必要成立专业电梯维修保养机构；当服务于自身社区的电梯维修保养业务成熟以后，还可向社会承揽业务；并可代销品牌电梯及电梯配件，开展电梯安装业务、旧梯改造、电梯大中修等，使电梯公司的经营达到很高的含金量。

3)电梯工作关系到物业管理企业的服务质量。物业管理企业如果没有专业的电梯维修保养机构，那么，电梯出故障时就必须与社会上的电梯维修保养公司联系进行修理。这其中最大的问题就是从电梯出故障到修理完毕恢复使用的时间长，如果出现紧急事故更是十分不便。但业主不了解内情，当电梯运行上出现问题时，物业管理企业是业主的当然投诉对象。可以说，电梯管理的水平高低，直接影响到物业管理企业的服务水平和企业声誉。因此，成立专业的电梯维修保养公司将会解决服务及时问题，从而使服务更让业主满意。

物业管理电梯维修保养的常见方式：

    1)由生产企业直接承担电梯保养。采取这种保养方式的仅为极少数。

    2)由专业电梯维修保养公司保养。

物业管理企业与专业电梯公司签订合同，将全部管理与保养工作一并委托。

    3)物业管理与专业电梯公司合作保养。电梯的管理工作由物业管理企业负责，电梯维修保养工作则委托电梯保养公司。

  4)物业管理全权负责电梯的维修保养。电梯的管理、维修保养都由物业管理企业自己负责，委派专人专职管理，专职上岗维修工负责：并与电梯专业维修保养公司签订技术支持、配件销售合同。这种方式的成熟表现是：成立物业管理企业的专业电梯维修保养公司。

   电梯维修保养机构的资质条件：建设部等部委联合下发的《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》文件中，详细规定了从事电梯安装、维修业务的企业资质条件。

  电梯维修保养业务的基本内容：

    1)电梯运行管理：在运行管理上，主要是建立各种制度以此规范和保证电梯的正常运行。电梯运行制度主要包括运行时间及运行制度、运行报表制度两类。其中报表包括电梯运行记录、报修单、电梯运行月报、电梯设备年报、电梯事故月报表等。

    2)电梯设备管理

    ①接管验收：接管验收时严格把关，对日后的管理和使用意义重大。验收的具体技术标准按国家现行规范、标准执行。交验时应提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括竣工图、安装说明与使用说明书、隐藏工程记录与性能测试记录、装箱单、配套产品合格证、随机工具与备用品备用件。此外，还应注意保修期以及高档电梯贵重的易损件和备件等。

    ②维修管理：电梯维修根据等级不同，在维修周期及具体要求上均不同。电梯维修等级一般分为5种情况：零修(包括排除故障的急修和定时的常规保养)；中修(周期一般为3年)；大修(中修后继续运行3年时间，因设备磨损严重需要更换主机和较多的机电配套件以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修)；专项修理(不到中、大修周期又超过零修范围的某些需及时修理的项目)；更新改造(连续运行1 5年以上，主机和其他配套件磨损严重，不能恢复又无法更换)。除零修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。电梯应每年进行1次全面普查，从而制订大、中修与改造、更新计划，经业主委员会及相关部门批准后实施。工程结束后，须经技术检验部门验收合格后方可投入使用。

    在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。保养时间要固定，张贴公告使业主了解，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。

    3)技术档案资料管理：电梯技术档案资料包括设备原始资料与维修管理资料。每部电梯均应在接管后建31L单独的档案，档案内容包括：电梯验收文件、设备登记表、中修大修工程记录、事故记录、更新记录等。而维修资料包括报修单、运行记录、普查记录、运行月报等。

    4)电梯安全管理：作为交通运输设备，电梯具有一定的危险性；维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，因此对安全工作必须慎之又慎。

    根据政府有关规定，电梯作业属特种作业。电梯管理、维修、保养人员要经统一考核后持证上岗。要制订详细的安全操作规程；加强对有关人员的培训与考核工作。

    除对电梯工作人员进行培训之外，对使用电梯的业主和物业使用人也须加强教育，并制订相关乘坐规定，向其宣传安全使用知识。

    法规文件：对于电梯工作，国家多个部门相继发布了多项管理规定，现择要录于下供参考。

   

【资料】关于加强电梯管理的暂行规定实施细则(摘要)

    第一条根据建设部、国家经济贸易委员会、国家技术监督局发布的建计[1 994]667号《关于加强电梯管理的暂行规定》(以下简称《规定》)十四条的规定，特制订本实施细则(以下简称《细则》)。

    第二条  本《细则》适用于电梯、液压电梯、自动扶梯和自动人行道的制造、安装、维修和使用的管理。

    第三条～第五条略。

第六条委托代理制

    1．电梯生产企业在经营活动中，如需委托其他企业从事本企业电梯销售、安装、维修时，允许实行委托代理制。电梯生产企业与被委托代理的企业是平等、互惠、互利的关系。电梯生产企业应在技术、管理、质量保证等方面对被委托代理的企业进行培训、指导，提供有关技术资料；被委托代理的企业应按委托的电梯生产企业对电梯质量的要求，对所销售、安装、维修电梯的质量、运行安全向委托的电梯生产企业负责。

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