物业管理企业财务管理的特点及运行机制

物业管理企业财务管理的特点及运行机制
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尊敬的各位领导、各位同仁大家好：

根据河南物业商会的安排，河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业，我作为万厦物业公司财务负责人，谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会，下面有五个问题与大家共同分享。 

第一个问题：物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢？

物业管理企业是高度统一的管理，全方位、多层次的服务，市场经营为一体，寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业，属于第三产业，我国的物业管理起步较晚，目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度，由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式，物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》，并执行《物业管理企业财务管理规定》，但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业，物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求，而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。我本人认为，物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点：

特点一：综合性强

财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的,企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果,都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此,财务管理作为企业管理的一个组成内容,在整个企业管理工作中居于核心地位。

随着现代市场经济和商品经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，物业管理的行业特性之一，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代的物业管理企业的财务管理,在管理手段上已经广泛实行财务预算, 财务动态分析方法，加强预算控制,参与企业经营管理决策等；在管理方法上,采用会计电算化，普及
计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

特点二：覆盖面广

物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，市场经济离不开资金运用，企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里,一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中,企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资，对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金作基础,任何部门的活动都不能进行；每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业企业财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

特点三：敏感性强

在企业的经营活动中,各项工作的进展情况,都可迅速地反映到企业财务上,并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统,某一个环节出现了问题,都会影响到其他环节,从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的,诸如市场供需条件的变化，企业外部的经济环境的复杂多变，都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。

随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进，物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场，财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分，报价也是个敏感的话题，由于服务费用各有千秋，各企业测算角度不同，费用测算没有一个统一的平台，企业能否中标，在费用的测算上，关键不在于费用具体值的高低，而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符，优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济，通过激烈的市场竞争，才能促使物业管理企业有一种紧迫感，感到搞不好工作就难以使企业得到发展，有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新，通过企业间相互的竞争交流，最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，
才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节，以适应外部经济环境的变化，不断提高企业防范风险的能力，增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化,及时向企业管理者提供财务信息,反映经营状况的进展情况,促使企业管理者作出正确的决策,并对企业经营的全过程进行指导和控制。第二个问题：财务管理在物业管理企业中如何运行和控制

目前物业管理企业财务管理中的核算体系，我个人认为

主要包括三个方面：财务预算、财务核算及成本控制。

1、财务预算的运行和控制

由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式，此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用，物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业，收入的基本确定，企业就需要精打细算，以收定支，科学的进行年度预算。

财务预算是一项比较复杂的工作，需要考虑的因素很多，作出准确的预测是非常困难的，但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心，包括详细的预期收支估算，允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具，即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。

当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时，企业能就未来一年的经营计划，做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化，充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析，并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计，从而作出年度财务预测。

物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面：

（1）收入来源的预算

由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准，根据郑州市物价局核定的政府指导价，按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月，高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算
，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定，但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，开展家政服务，提供有偿特约服务，多方位、多渠道创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。

⑵ 成本和费用的预算

收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容，企业能否盈利、能否持续发展，关键在于能否有效的控制成本费用，故成本费用的预算是年度预算的重点。

物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出,包括人工成本，直接材料和间接费用等。

财务计划确定后,要将计划具体化,进行财务预算，进一步细化各种现金收支预算,使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据,在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

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