物业管理的历史分期

 每个行业都有它产生、发展、衰退、变革、定位的历史，对今天的中国物业管理，我们一方面为它的欣欣向荣感到欣慰，另一方面又为未来时代的挑战感到担忧，毕竟变化是太快了些。在外界环境科学、网络科技日新月异的同时，物业管理表现出一个长时段的静态效应。这个“朝阳”产业似乎同它的孪生的兄弟们有着太多的不同，它不会也不可能通过极少数人一朝一夕的智慧取得成功，同教育行业一样，物业管理要求它的大多数从业人员在某种程度上保持停滞不前，而这自然也正是整个行业的桎梏。就短短的2002年当中，深圳各大物业公司走马换帅的暗潮，各城市物业“保安打人”的频现，更多房地产“洋管家”的卖点，还有国务院《物业管理条例（草案）》的出台，标志着这是一个动荡与变革交互发挥作用的时期。如何能战胜挑战，打造明天，我们今天的物业管理人肩负着这个使命。
    中国历史沿革具有惊人的连续性，当我们沉醉于故纸堆时，我们会从今天的现实中找到很好的印证，物业管理进入中国，它也将被典型地“中国化”，我的设想是描绘出今后三十年乃至五十年的行业的发展与变化，它是否完全符合似乎并不重要，重要的是今天的我们能够从中得到什么样的启发。
    第一个时期：春秋时代前期（1990-2005年）。昨天和今天的物业管理即处于这个时代，象当初的齐、晋、楚被称为“伯”（霸）一样，这时我们的国家首批一级资质物业公司们是行业的翘楚；这一时代的核心标识是“礼”，用今天的话说，叫组织文化与质量体系；它的基本内涵是“德”，在今天被称作以人为本和业主至上。这是一个建立规范的时代，在这个时期内，绝对优势是不存在的，有的只是相对优势，关键在于行业主体是否能利用自己某一时期的优势扩大战果。因为行业刚刚产生崛起，市场尚有分割余地，这时候的发展不平衡尚能得到广泛的容忍，大大小小的诸候林立，很多企业依靠所谓的品牌而不是实力维系生存。“国家之兴亡，家族之兴衰，个人之荣辱”，在这一时期的物业管理市场当中是广泛发生的，其中较大的物业管理公司，要么依托开发商地产项目的高水准定位，要么依靠原先计划经济体制下的近水楼台，再要么就是凭借主业母公司本身的财雄势大，但是真正说来，很多大型的物业管理企业尚未展现出其规模优势，有些反而因其体制陈旧、机构臃肿而面临种种困扰。
    第二个时期：春秋时代后期（2005-2015年）。这一时期的物业管理企业再回顾十年前的企业规模，会发现100多万平方米的物业管理面积是个多么小的数字，到这个时期，一方面，业界关系错综复杂，纷争并购此起彼伏，企业由早期的尚“德”而转入尚“谋”，更需要战略上的纵横捭阖，很多在资金、技术与管理机制上缺乏竞争力的企业将陆续被淘汰，并且，产权化时代的提前到来，使物业管理公司之间出现类型不一的资产联盟和战略同盟。另一方面，“高岸为谷，深谷为陵”，当初的霸主有的在今天消亡了，有的则早已改朝换代：三家分晋、齐由陈氏、“鲁君失国，政在季氏”——表现在物业管理行业，则是一些大企业自身发展后，因为内部的组织问题出现分化，一些专业的子公司崛起并领导了这一细分市场的尖端技术，然后取代或者脱离了母公司而突飞猛进地发展；招投标市场的发育，使技术已经超过组织文化成为一个物业品牌的最重要标志，而就象苏秦、张仪这一类的纵横家将游走于各类行业主体之间，从而带来总体实力分布上的均衡变化。
    第三个时期：战国时代（2015-2025年）。这时物业管理企业的绝对数量已经大大减少了，但这一行的从业人员的绝对数量却比以往任何一个时期都多。任何一个项目的服务与管理能力，都将异常地透明，一个企业的规模由它内在的管理效率所决定。正是这一时期，规范形成后又被打破，物业管理企业与业主的关系、企业与政府的关系又处于不断的调整之中，强大的规模经济优势此时已经充分显现出来，并使物业管理的触角延伸到其它许多相关领域，能源、交通、物流、IT业，都与物业管理发生千丝万缕的联系，而此时水、电、邮电、传媒……等传统垄断行业也已完全被抛入市场，并承受来自外资与私企的重大压力，它们的服务能力也绝对性地大幅提升了，物业管理公司如果在其中不能起到一种强有力的纽带作用，它就有逐步消亡的危险！在内地一些市场如果没有及时去渗透，到此时也许已永远失去了机会。毕竟物业管理理论本身就在“无用论”与“万能论”之间振荡，无论是物业管理对其它行业的“连横”，还是其它行业对物业管理的“合纵”，这些矛盾冲突却促使企业更加成熟，并且物业管理本身，也会向许多政府职能部门提出挑战，可以确言的是，到这个时期中国的环保问题已经上升到相当严重的地步，如果一些物业管理公司在早期能够眼光放远，积累实力，那在此时应当是收获的季节。
    第四个时期：大一统或者楚汉争霸时代（2025年后），关于这远景的断想，有可能是在几强之内竞争，也有可能广泛地统一；据我看来，还是强强争霸的可能性比较大！此时物业管理对“人”的塑造——无论是对其从业人员还是对作为业主的住户——已经都趋于成熟，物业管理本身的细分市场也已相当细化，在前两个时期，微福利房物业管理成为“鸡肋”——“食之无肉，弃之有味”的情况至此将完全改观，因为到这一时期，全世界六十五岁以上的老人有一半生活在中国，那时候中国老人的消费观念，将同现在迥然相异，这本身就会产生巨大的社会问题，同时也是绝好的商业机会。此时的主流物业管理公司，质量体系的外壳已经剥离，巨额利润的目标也让位于市场分割，社区文化成功与否、人文精神的积淀将成为评价一个物业集团的首选因素，许多老人将加入这一行业，另外绝大部分老人则享受这一行业所提供的服务。
    “上古竞于道德，中世逐于智谋，当今争于气力”，这是中国人数千年来厚古薄今的概叹，而我们今天的物业管理，却有“一万年太久，只争朝夕”的豪情，物业管理行业本身的纵深发展，其贯穿始终的是人，作用愈见其大的则是人才，第一阶段强调策划与营销人才，第二阶段着重技术与信息人才，第三阶段看好管理与环保人才，第四阶段则推崇人文与教育人才，而这些人才仅仅是物业管理公司腾飞的助推器，它的主要动力，毫无疑问仍是一支专业化，富有高度责任心的员工队伍。实际上，中国物业管理行业的严重发展不平衡，使这些时期压根不会按想当然的方式去沿革，而是充斥着纵横交错的情况。一个企业对未来的期许，同一个人很相似，一方面要眼光放远，另一方面要脚踏实地；在我们迎接挑战时，有些来自于外界，更多的来自于自身，任何人都无法同他的历史割断联系，我们的目标绝不仅仅是恢复以往的光辉历史，而是要超越历史。
   
    梁晓东于二○○○年十一月二十日