潍坊：关于整顿规范物业服务市场情况的通报

潍建物字〔2010〕8号

关于整顿规范物业服务市场情况的通报

各县市区住房和城乡建设局，市属各开发区建设局，有关县市房产管理机构，市区各物业服务企业、房地产开发企业：

    根据市建设局《关于印发〈潍坊市整顿规范物业服务市场实施方案〉的通知》（潍建物字[2010]2号）要求，各县市区（开发区）物业主管部门高度重视整顿规范工作，分层次积极组织开展自查、检查活动，在此基础上，从8月中旬开始，市局组成联合检查组，对全市物业服务市场的整顿规范情况进行了检查验收。现将有关情况通报如下：

一、基本情况

目前全市共有物业服务企业387家（其中一级资质6家，二级资质17家，三级资质240家，暂定资质124家），从业人员1.7万余人，1320多个住宅小区5800万平方米实施了物业管理，物业管理覆盖率达80.5%,112个住宅小区组建了业主委员会。其中，潍坊市区有物业服务企业220家，从业人员1.2万余人，780个住宅小区3700多万平方米实施了物业管理，物业管理覆盖率87.6%，46个住宅小区组建了业主委员会。

本次整顿规范物业服务市场工作主要针对全市物业服务企业、部分开发建设单位和所有实施物业管理的项目。整顿规范工作在各物业服务企业、开发建设单位自查，县市区（开发区）物业主管部门全面检查的基础上，市局进行了检查验收。检查验收采取县市区（开发区）物业主管部门推荐和随机抽查相结合的方式，通过“听汇报、查资料、看现场”的形式，共抽查典型物业服务企业80家，开发建设单位40家，检查中分别对存在问题的20家物业企业和16家开发建设单位下达了整改通知。从检查情况看，总体上全市物业服务市场是健康有序的，物业服务行业已迈入了社会化、专业化、市场化的良性发展轨道。主要表现在如下几个方面：

（一）各级党委政府对物业管理的重视程度明显增强。物业管理与人民群众的生产生活息息相关，各级党委政府都已认识到物业管理的重要性，把物业管理工作摆上了重要议事日程，作为关注民生、民意、民愿，情系群众、执政为民、和谐创建的大事来抓。为强化行业管理，各县市区（开发区）物业主管部门都积极完善行业管理机构，努力配齐配强管理队伍。目前，大部分县市区（开发区）都设置了专门的物业管理机构，未设立专门机构的，也都明确了管理职责，落实了责任主体。各县市区（开发区）都从完善物业管理政策入手，加强物业管理工作。奎文区政府出台了加强物业管理工作意见、物业管理联席会议召集办法等；潍城、坊子区政府出台了加强物业管理工作意见；诸城、寿光市政府出台了物业管理办法。7月份，市局下发《关于进一步推进市区住宅小区物业管理市场化的实施意见》后，各区（开发区）都专门召开会议，制定实施方案，进行深入贯彻落实，进一步把物业管理工作摆上了更加重要的位置。

（二）行业监管力度不断加强。近年来，各级物业主管部门在认真落实市场准入、量化考核、持证上岗等制度规范的基础上，努力创新工作方式，健全工作制度，完善工作措施，不断加强行业监管。市局实行“指挥部包靠”制度，分组、分片区对各区（开发区）的物业管理工作进行监督指导；奎文区充分发挥街道办事处和社区居委会职能作用，建立物业管理联席会议制度，加强业主委员会建设，积极探索社区物业管理新思路；高新区由局长带队，带领全区物业企业相互观摩点评，看亮点、找差距，促进服务水平提升；临朐县创新监管模式，对住宅小区实行日常巡查通报制度，促使物业服务企业提高服务水平。

（三）物业服务企业管理日趋专业化、规范化。许多物业服务企业开始注重打造企业品牌，积极引进先进管理理念，努力推进企业专业化经营、规范化管理。山东多邦物业与国际接轨，通过了ISO9001国际质量体系认证和ISO14001国际环保认证，走标准化管理和低碳环保发展之路；寿光华盛物业，强化自我考评，注重工作细节，打造“人性化”的亲情服务理念；高密永安物业公司，注重员工培训，引进通用电气公司的管理模式，建立综合用人机制，实施人才强企战略。

（四）物业服务企业创先争优意识明显增强。近几年，各级物业主管部门积极引导物业服务企业创建优秀项目，通过塑造典型，推进物业管理工作。各物业服务企业都积极引进先进理念，改进服务措施，提升服务水平，树立企业形象，涌现出了一大批优秀示范项目。目前，全市已有16个全国物业管理示范项目，52个山东省优秀物业管理项目，111个潍坊市优秀物业管理项目，这些项目对全市物业服务水平的提升起到了良好的示范带动作用。

（五）物业服务内容不断拓展。 随着物业服务行业的持续健康发展和人们对生活需求的日益多样化，物业服务内容不断拓展，服务项目从简单的保洁、秩序维护、维修等基本内容，发展到家政服务、代收代缴费用、车辆管理、特约服务等多方面、多层次服务。物业管理范围也从原来单一的住宅小区延伸到办公楼、商业街、市场、工业区等。

二、存在的主要问题

全市物业服务市场总体上虽然保持了良好的发展态势，但通过检查发现，仍然存在着这样那样一些突出问题：

（一）个别县市区（开发区）物业主管部门对物业管理工作的重视程度仍然不够。有的县市区（开发区）物业主管部门领导对物业管理工作没有足够重视，尚未把物业管理工作切实摆上应有的重要位置，对物业管理工作支持力度不够；有的管理机构不健全，管理力量薄弱，工作推进缓慢；有的管理体制不理顺，与相关职能部门、街道办事处、社区居委会和专业经营单位的协调力度不够，未形成齐抓共管合力；有的工作力度不够，配套政策不完善，监管制度不健全，工作措施不到位；有的工作中存在畏难情绪，缺乏干好物业管理工作的信心和决心；个别县市区（开发区）对本次整顿规范工作存在应付心理，集中检查工作不到位，对发现的问题监督整改力度不够。

（二）物业服务行为有待于进一步规范。一是个别企业服务意识差，定位不正确，有的甚至凌驾于业主之上，任意侵害业主权益；二是有的服务不到位，不能依法依约提供服务，收费与服务质价不相符，对业主反映的问题处理不及时；三是一些企业管理制度不健全，有的虽有制度但落实不到位；四是部分企业内部管理不规范，档案资料不齐全，交接手续不完善，物业服务合同签订简单、随意；五是部分企业从业人员专业技能较低，业务素质不高，缺乏敬业精神，不能提供高效优质的服务。

（三）开发建设单位履行职责不够到位。个别开发建设单位尚未转变观念，认为物业管理是物业服务企业的事情，与开发建设单位无关，不能主动履行法律法规规定的职责；有的开发建设单位房屋交付后仍然存在墙体裂缝、外墙渗漏等质量问题，而不能按规定进行保修，将矛盾遗留到物业管理环节；有的开发建设单位不能依法组织综合验收，物业交付后质量不过关，配套设施不齐全；有的开发建设单位不能积极推进建管分离，仍然对项目实行自建自管，使物业公司成为开发建设单位的附属品，不能发挥自主管理作用；有的开发建设单位不按规定移交物业管理资料，提供的建筑工程、配套设施、地下管网等图纸资料不齐全；有的开发建设单位对车库、会所、配套用房等设施的归属与购房人约定不规范、不明确，引发产权和使用纠纷。

（四）部分国优、省优项目的服务水平有所下降。通过检查发现，部分获得国优、省优称号的项目，特别是2008年以前获得优秀称号的项目，在档案管理、现场管理等方面，标准有所降低，服务水平有所下降，示范带动作用有所弱化。

三、下一步工作要求

针对检查中发现的问题，根据当前物业管理工作面临的形势和任务，对下一步工作提出如下意见：

（一）认真抓好整改提高工作。对检查中发现的问题，各县市区（开发区）物业主管部门、物业服务企业和开发建设单位要高度重视，认真查找分析原因，落实整改措施，及时整改到位。对问题严重、拒不整改及不服从监督管理的，要依法给予严肃处理。

（二）进一步完善市场监管措施。一是严把准入关口。严格落实物业服务企业资质管理的有关规定，在资质审核审批、升级、换证、审验等工作中，不仅注重要件审查，更应注重审查企业的服务标准、工作业绩、信用档案，对服务标准低、工作业绩差、信用度低的企业，不予办理相关手续。二是建立企业动态管理机制。加强对物业服务企业的日常监管和量化考核，市局近期将研究出台物业企业信用档案方面的政策，以完善企业信用档案，并将考核成绩和信用档案与实际工作紧密挂钩。成绩和信用良好的企业，鼓励扶持其做大做强；考核成绩差、信用度低的企业，不得承揽新项目，不能参加创先评优等活动，问题较多的视情况降低或注销资质。三是强化从业人员培训。从业人员素质的优劣，决定了物业服务水平的高低。下一步，要分层次、分类别地组织物业企业经理、部门经理、项目经理、专业技术人员、保洁人员等进行全面培训，进一步提高从业人员整体素质。四是建立新建物业质量保修金制度。认真贯彻落实《山东省物业质量保修金管理办法》，抓紧建立新建物业质量保修金制度，切实做好保修金的收缴、管理和使用工作，保障物业在保修期内的维修，维护业主合法权益。五是全面落实物业管理招投标制度。认真贯彻落实《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》，大力推行物业管理招投标，加快建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的市场竞争机制，为行业健康发展营造良好市场秩序。六是严格落实项目验收交付制度。依据《山东省物业管理条例》对物业交付的有关规定，严把物业项目验收承接关口，不具备条件的项目物业服务企业不予承接，确保建设单位交付的物业质量合格、配套齐全、设施完善。

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