物业维保人数由工时确定的设计方法

 

 

      物业维保人数由工时确定的设计方法
 
为了搞好物业管理项目日常维修保养管理工作，需首先根据其现有公用设施设备数量，各类公用设施设备日常检查、保养工作内容，依照平时所获取的相关设施设备维保时间的经验数据，按照设施设备故障规律及维修量，以及管理项目日常业主报修、工程监管等事宜，秉持客观公正立场，制定出该物业管理项目维修保养工时定额和人员数量。以下从日常工作内容着手，根据经验数据确定设备维护保养周期和每次维护时间，并累计每月物业管理项目设施设备维护保养和维修所需要的总时间，以此为基础数据并结合其他因素所产生的时间，制定出物业管理项目所需维修保养人员数量。
一、编制物业管理项目各类公共设施设备日常检查、保养工时定额表
 
管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表（表一）
 

序号 设备名称/工作内容 数量 检查/保养周期 时间/台 人数 折合月、单人时间                                                               管理项目每月设施设备检查、保养总计时间（按一人计）  说明：
1、表中时间包含操作时间、辅助时间、准备终结时间。
2、表中折合为月、单人时间为计算管理项目需配维保人员数量的基础参数。
二、编制物业管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表
 
管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表（表二）
 
序号   范围    维修内容  时间/次.人 次/年   “ 次/年”
    区分标准 月、单人时间                                                         管理处每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间（按一人计）  说明：
   1、管理项目维修量较大的设施设备是：给水系统的明敷设水管爆裂、接头漏水、阀门漏水和失效，排水系统明敷设管网堵塞、接头漏水、管网断裂；监控系统、消防报警系统、门禁系统、道闸系统中的控制板；排污泵等设备旋转轴承、道闸弹簧和门禁闭门器、动作频繁的继电器等疲劳易损件的更换；地下车库局部渗、漏水的堵漏工程，车道、人行道的修补工程；地埋垃圾站添加液压油；公共道路的隔离带、公共区域小品等受损件维修。
2、“次/年”区分标准：5万平及以下建筑面积n次，10万平建筑面积2n次，5万平至10万平建筑面积之间的次数按：{ [n次（5万平及以下建筑面积）]＋线性法插入数据(如7.5万平为：x =n/2) }，依此类推。
3、由于造成设施设备出现问题和需要大中修的原因比较复杂：与产品本身质量、施工安装原因、维护保养情况有关，参数“次/年”先试行后修正。

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