物业维保人数由工时确定的设计方法

三、制定管理项目维护保养、维修人员数量
首先需要建立几个基本运算参数：⑴管理项目每月设施设备检查、保养总计时间（表一），⑵管理项目每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间（表二）。⑶建筑面积超过10万平米管理处按1人值夜班计算：每月需要加240（小时）。⑷建筑面积超过10万平米管理项目维修主管需要用一半工作时间来处理维护、维修以外的事情，每月需要加80（小时）。
将上述分项⑴---⑷累加，得到各管理处日常维修工作按一人计算的总时间，按“每人每星期上班时间为40小时”规定，每人一个月上班时间170小时。至此，制定管理项目维护保养、维修人员数量的所有数据已建全，用⑴---⑷项累加数除170可以得到该管理处所需要维修人员的人数，当答案为小数时用4舍5入办法得到所需要人头整数。
四、某物业管理项目实例
1、建立管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表
管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表（表三）
 
序号 设备名称/工作内容 数量 检查/保养周期 时间/台 人数 整合月、单人时间  1 专变房/巡视 1  8小时 30分钟/机房   1 45h  2 电梯/巡视 30  24小时 10分钟/台梯   1 150h  3 消防/实验 3  半  月 20分钟/台泵   2 4 h  4 喷淋/实验 3  半  月 20分钟/台泵   2 4 h  5 给水/查漏  18  每  周 10分钟/水表   1 12 h  6 排水/查堵  36  每  月 10分钟/泥井   1 6 h  7 机房/巡视  2  24小时 15分钟/机房   1 15h  8 建筑物场地/巡视  14  每  周 30分钟/单元   1 28h  9 硬盘显示器/保养  48  半  年 15分钟/台   1 2h 10 监控探头/保养  180  半  年 10分钟/探头   2 5h 11 消防主机柜/保养  1  半  年 3小时/台   2 1h 12 温、烟探头/保养  960  一  年 15分钟/探头   2 40h 13 道闸/保养  2  半  年 3小时/台   2 2h 14 门禁主机/保养  18  半  年 20分钟/台   1 1h 15 门禁楼层板/保养  900  一  年 10分钟/个   1 13h 16 低压配电柜/保养 2  半  年 24小时/套   2 16 h 17 末端配电柜/保养  72  半  年 15分钟/个   2 3 h 18 给水控制柜/保养  3  半  年 1小时/柜   2 1h 19 排水控制柜/保养  24  半  年 15分钟/柜   1 1h 20 集水井、泵/清理  24  半  年 1小时/井   2 8h 21 送排风机柜/保养  35  半  年 15分钟/柜   1 1 h 22 防火卷帘门/保养  10  半  年 2小时/门   2 6 h 23 给水阀杆/加油  60  一  年 15分钟/阀门   1 2h 24 垃圾站/保养排水 1  每  月 3小时/站   2 6h 25 钢管、杆/补漆 6000m  二  年 10分钟/m   1 41h 26 室外防护栏/补漆 2000m²  二  年 15分钟/m²   1 20h 27 垃圾站/补漆 12m²  半  年 30分钟/m²   2 2h 28 公共照明灯/更换 60  每  月 10分钟/个   2 20h 29 门禁铰链/保养 126 半  年 20分钟/台 2 14 h 30 景观设备/保养 3 一  年 8小时/处   2 1 h       管理处每月设施设备检查、保养总计时间（按一人计） 470h2、建立管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表
管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表（表四）
 
序号   范围    维修内容  时间/次.人 次/年   “ 次/年”
    区分标准 月、单人时间  1 公共设备 给水明管 6小时 18 每5万平及以下6次 9h  2 公共设备 排水明管 6小时 18 每5万平及以下6次 9h  3 公共设备 监控系统 4小时 36 每5万平及以下12次 12 h  4 公共设备 消防报警系统 4小时 18 每5万平及以下6次 6 h  5 公共设备 门禁系统 4小时 36 每5万平及以下12次 12 h  6 公共设备 道闸系统 4小时 18 每5万平及以下6次 6h  7 公共设备 水泵轴承更换 8小时 18 每5万平及以下6次 12h  8 公共设备 局部渗、漏水 8小时 6 每5万平及以下2次 4 h  9 公共设备 车道、人行道 8小时 18 每5万平及以下6次 12 h 10 公共设备 地埋垃圾站 6小时 6 每5万平及以下2次 3 h 11 公共设备 公共道路 4小时 18 每5万平及以下6次 6h 12 公共设备 公共区域 4小时 18 每5万平及以下6次 6h 13 公共设备 易损件的更换 4小时 72 每5万平及以下24次 24 h 14 业主报修 照明灯具 2小时 72 每5万平及以下24次 12 h 15 业主报修 给水管 6小时 72 每5万平及以下24次 36h 16 业主报修 排水管 6小时 72 每5万平及以下24次 36 h 17 业主报修 门、窗 6小时 36 每5万平及以下12次 12 h 18 业主报修 杂项 6小时 36 每5万平及以下12次 12 h 19 工程监理 业主装修监管 8小时 144 每5万平及以下48次 96 h 26 工程监理 公共设备接管 8小时 6 每5万平及以下2次 4 h 27 工程监理 大修工程监管 8小时 6 每5万平及以下2次 4 h 管理处每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间（按一人计） 333h3、制定管理项目维护保养、维修人员数量

上一页  [1] [2] [3]  下一页