房地产“大盘时代”的出现，一个动辄上千亩的楼盘，小区人口上万人，有时并非一
个居委会就能覆盖得了，并且利益关注点的不一样，势必给小区管理与政府主导的社区建
设带来新的问题，也对社区管理提出了一个新的课题。
“真空地带”和“灰色地带”
我们在位于广州市近郊的某花园小区进行调研时，有居民反映，他们这里养狗成风，
已经很长时间了，希望帮他们呼吁一下。找到小区的物业管理公司，管理处负责人也大吐
苦水，物业管理公司想管，可是物业管理公司无权管，因为管理处的工作人员每次找到养
狗的业主，他们总是振振有词：这里不是城市，是农村，谁禁止农村不能养狗？广州市颁
布的养狗管理条例在这里是无效的，并且物业管理公司也没有行政处罚权。
类似的还有小区“摩的”问题，也是居民投诉的焦点。搭客摩托车在小内非法营运，
对小区环境和居民的正常生活造成了极大影响。摩托车搭客属于违法行为，政府早已明令
禁止。但是对于“摩的”问题，物业管理公司同样是无权管。因为这里是城郊结合部位，
这些搭客摩托车大都由当地人经营，并且已经得到了当地交管站的“合法营业牌照”。
城市现代化的快速发展，城市改造及城区规模的拓展，使得一大批新型的社区涌现出
来－－不同职业、不同阶层、甚至来自不同地方的人重新组合。这种组合是否成功，或者
说能否重新凝聚成一个整体，对于社会的稳定和安全至关重要。上面提到的具体问题，根
源只是一个：有关的人或事，已经溢出了现有的城市社会的基本结构框架。换句话说，出
现少数的“真空地带”和“灰色地带”，政府管理应该如何“补位”。
寻求“多赢”管理模式
在实行物业管理的房地产开发居住区中，物业管理机构和居委会的关系似乎显得有点
微妙。一些物业管理机构和居委会之间缺乏协调，各自为政。有些物业管理机构认为，境
外实行物业管理的地方没有居委会，因此国内实行全封闭管理的小区也没必要设立居委会。
甚至不少社区居民也感到疑惑：有了物业管理机构和业主委员会后，居委会还有无存在的
必要。一些小区居委会如果不能正常行使职能，物业管理机构的工作就得不到有效的监督，
广大居民的切身利益和应该享受的服务就不能落到实处。因此，认真解决物业管理机构和
居委会之间的矛盾问题，将房地产开发居住区物业管理纳入政府管理之中，发挥社区自治
组织的作用，是促进和加强社区建设发展的重要内容。为此，我们提出以下几点建议：
——明确各自定位，避免重叠与“打架”：社区居委会是群众性自治组织，是居民利益
的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业公司进行协调和指导；业主委员会是居住
物业管理区域内对物业实施自治管理的群众组织，是业主利益的法定代表，对物业管理服
务进行评议、监督；物业管理公司是专业服务组织，以管物为主，应接受群众自治组织的
指导和监督。
——政府应加强对辖区内物业管理的指导和监督。如新建居住区的入住验收，对未按
规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正；
会同主管部门指导业主委员会组建工作，对业主委员会的组建提出审核意见；会同主管部
门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理。
——避免物业管理机构与居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。当社区的居
民以合同的形式授权物业管理机构从事社区经营性服务后，居委会从事的社区经营性服务
就应当终止。一般说来，物业管理机构只能根据广大业主的委托管理好小区的物业，不能
将功能延伸到行政管理和居民自治领域。而居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理
和居民自治的作用，另一方面又要配合、监督物业管理机构的工作，但不要代替其具体业
务。
——尚未实行物业管理的普通居民小区，政府可鼓励、支持居委会通过发展社区服务
来管理好辖区内的物业。这样做的好处，既有助于推动居民自治进程，增强居民的凝聚力；
又能够从根本上解决物业管理机构与居委会之间的矛盾问题；还可以在一定程度上解决居
委会的财政保障问题。
将房地产开发居住区物业管理纳入政府管理，是深化城市基层管理体制改革的一项重
要内容，政府应统筹安排，周密部署，推动物业管理和社区建设的全面开展。
