房地产“大盘时代”的出现,一个动辄上千亩的楼盘,小区人口上万人,有时并非一
个居委会就能覆盖得了,并且利益关注点的不一样,势必给小区管理与政府主导的社区建
设带来新的问题,也对社区管理提出了一个新的课题。
“真空地带”和“灰色地带”
我们在位于广州市近郊的某花园小区进行调研时,有居民反映,他们这里养狗成风,
已经很长时间了,希望帮他们呼吁一下。找到小区的物业管理公司,管理处负责人也大吐
苦水,物业管理公司想管,可是物业管理公司无权管,因为管理处的工作人员每次找到养
狗的业主,他们总是振振有词:这里不是城市,是农村,谁禁止农村不能养狗?广州市颁
布的养狗管理条例在这里是无效的,并且物业管理公司也没有行政处罚权。
类似的还有小区“摩的”问题,也是居民投诉的焦点。搭客摩托车在小内非法营运,
对小区环境和居民的正常生活造成了极大影响。摩托车搭客属于违法行为,政府早已明令
禁止。但是对于“摩的”问题,物业管理公司同样是无权管。因为这里是城郊结合部位,
这些搭客摩托车大都由当地人经营,并且已经得到了当地交管站的“合法营业牌照”。
城市现代化的快速发展,城市改造及城区规模的拓展,使得一大批新型的社区涌现出
来--不同职业、不同阶层、甚至来自不同地方的人重新组合。这种组合是否成功,或者
说能否重新凝聚成一个整体,对于社会的稳定和安全至关重要。上面提到的具体问题,根
源只是一个:有关的人或事,已经溢出了现有的城市社会的基本结构框架。换句话说,出
现少数的“真空地带”和“灰色地带”,政府管理应该如何“补位”。
寻求“多赢”管理模式
在实行物业管理的房地产开发居住区中,物业管理机构和居委会的关系似乎显得有点
微妙。一些物业管理机构和居委会之间缺乏协调,各自为政。有些物业管理机构认为,境
外实行物业管理的地方没有居委会,因此国内实行全封闭管理的小区也没必要设立居委会。
甚至不少社区居民也感到疑惑:有了物业管理机构和业主委员会后,居委会还有无存在的
必要。一些小区居委会如果不能正常行使职能,物业管理机构的工作就得不到有效的监督,
广大居民的切身利益和应该享受的服务就不能落到实处。因此,认真解决物业管理机构和
居委会之间的矛盾问题,将房地产开发居住区物业管理纳入政府管理之中,发挥社区自治
组织的作用,是促进和加强社区建设发展的重要内容。为此,我们提出以下几点建议:
——明确各自定位,避免重叠与“打架”:社区居委会是群众性自治组织,是居民利益
的法定代表,以管人为主,对业主委员会和物业公司进行协调和指导;业主委员会是居住
物业管理区域内对物业实施自治管理的群众组织,是业主利益的法定代表,对物业管理服
务进行评议、监督;物业管理公司是专业服务组织,以管物为主,应接受群众自治组织的
指导和监督。
——政府应加强对辖区内物业管理的指导和监督。如新建居住区的入住验收,对未按
规划建设配套公共设施或者存有质量问题的,有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正;
会同主管部门指导业主委员会组建工作,对业主委员会的组建提出审核意见;会同主管部
门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理。
——避免物业管理机构与居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。当社区的居
民以合同的形式授权物业管理机构从事社区经营性服务后,居委会从事的社区经营性服务
就应当终止。一般说来,物业管理机构只能根据广大业主的委托管理好小区的物业,不能
将功能延伸到行政管理和居民自治领域。而居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理
和居民自治的作用,另一方面又要配合、监督物业管理机构的工作,但不要代替其具体业
务。
——尚未实行物业管理的普通居民小区,政府可鼓励、支持居委会通过发展社区服务
来管理好辖区内的物业。这样做的好处,既有助于推动居民自治进程,增强居民的凝聚力;
又能够从根本上解决物业管理机构与居委会之间的矛盾问题;还可以在一定程度上解决居
委会的财政保障问题。
将房地产开发居住区物业管理纳入政府管理,是深化城市基层管理体制改革的一项重
要内容,政府应统筹安排,周密部署,推动物业管理和社区建设的全面开展。