浅谈当代民用建筑楼宇的工程设备配置

摘要：现代物业管理企业管理的物业项目所涉及的民用建筑楼宇日趋豪华、配置的工程设备日益先进，深刻地体现了高科技技术的广泛应用。由于当代民用建筑楼宇的工程设备管理要求与普通老城区的普通楼宇和售后房的要求有着根本性的区别，这就要物业管理从业人员必须具备相应的素质。

进入 21 世纪以来，大量先进的高科技设备在当代民用建筑中得到了广泛的应用。在上海的 5A 甲级写字楼、星级宾馆和高标准酒店公寓等民用建筑楼宇中配置的那些功能齐全、代表国内较高技术水准的工程设备，无不彰显出楼宇先进的科技含量和辉煌的品牌身价。按照建筑业界对楼宇工程设备的划分，现就当代民用建筑楼宇水、电、风三大系统的设备设施的配置和管理作一番介绍。

一、给排水系统
 
 
给排水系统在当代民用建筑楼宇的整体硬件中扮演着人体肠胃消化道和泌尿系统的角色。当代楼宇给排水系统一般有高低水箱、液位浮球机构、给水泵（工频或变频）、潜水排水（污）泵、自动水位控制器、供（排）水管道、比例式或调节式减压阀、止逆阀、燃气（油）锅炉热水系统、游泳池水循环处理系统、水景瀑水泵及其给排水管道等等组成；有些高档的民用建筑还有发展中央集中净水供给系统的倾向，有些特殊的楼宇尚配有二级生化污水处理设备，利用生物化学和物理技术对生活污水进行处理后集中排放；有些濒河（江）的民用建筑物业小区还设有中水处理设备，以达到节约自来水消耗的目的。

给排水系统从功能上可分为生活给排水和消防给水。生活给水一般由市政供水管网进入楼宇地下蓄水库（箱）后，由多（单）级离心给水泵提升至楼宇屋顶水箱，然后通过给水立管下行至各楼层水平给水支管，最后进入用户室内。目前对小高层有省却高位水箱，利用变频水泵进行恒压供水的发展趋势。变频供水虽然具有省却高位水箱建筑成本和恒压供水的优点，但是却丧失了高位水箱具有的蓄水以应付市政短暂停水的功能。有些高层、超高层的给水系统，往往还设有中间水箱，以平衡楼宇的供水压力。生活排水一般有卫生洁具、盥洗池、水封设备、排水管道、透气立管等组成，主要分为生活污水和生活废水。生活污水主要由厕所便座等排放，生活废水主要由各类盥洗池、地漏等排放。生活污水和生活废水的排放方式一般有合流制和分流制之分。目前一般采用分流制。生活污水排水系统的立管往往设有透气设备，包括透气立管、透气帽、辅助透气管，其目的在于将排污管系统与大气相通，使卫生洁具的水封两端压力保持平衡，水封效果不被破坏，使污水管道内的臭气或有害气体得以直接排入大气。
消防给水主要由多级消防（楼层消火栓）水泵、多级消防喷淋水泵、消防增压泵、隔膜气压罐、消防水泵结合器、喷淋水泵结合器、泄压阀、湿式报警器、消火栓、喷淋管网、雨幕等组成，消防给水主要是通过消防探测器或者手动按钮来触发各类消防水泵运转给水灭火。

二、电系统

电系统在楼宇的整体硬件中扮演者人体心血管系统的角色，一般分为强电系统和弱电系统。

强电系统又称变配电系统。包括高压变电：通常由外线 10 千伏高压交流电经用户变电站压变为 0.4 千伏低压交流电，以供楼宇内各类用电设备驱动之用。变电装置主要由高压配变电柜和干式树脂浇注变压器组成，其中变压器根据楼宇的体量和负荷常用
 1600 千伏安～ 2500 千伏安的容量，且通常配置 2 ～ 4 台，以适应多路供电的配电需要；低压配电：由低压配电柜、中间联络柜和桥架电缆或母线槽、各控制柜组成。其中低压配电柜母排将变压器次级 0.4 千伏的三相交流电以三相四线制的供电方式，通过电缆分配至各终端的设备控制柜，并最终驱动用电设备；对重要设备，当代楼宇的低压配电系统广泛应用了双（多）路电源自动切换装置。

弱电系统。当代民用建筑由于弱电系统的引入，使建筑物的服务功能得到了极大的扩展。目前广泛配置的 5 安智能化系统是为典型的弱电系统，其中 CA 为通讯自动化系统、
为办公自动化系统、 BA 为自动化控制系统、 FA 为消防自动化系统、 SA 为安保自动化系统。

5A 智能化系统的主要功能构成： CA 系统由综合布线系统、计算机网络系统、无线通讯系统、程控交换机系统、电视会议系统、多媒体系统、国际网络操作系统组成； OA 系统由综合信息和数据库管理系统、决策支持系统、电子邮件、事件与文字处理、电子账务
与贸易结算管理、通讯与网络线路管理、行业管理等系统组成； BA 系统由中央工作站、网络服务器、直接数字控制器、各类传感器、电动控制阀等组成，采用集散控制来监视或精细调节控制各类水、电、风设备的运行状态，达到节能、舒适和高效控制的目的； FA 系统由火灾温感、烟感、红外对射探测器、消防探测报警系统、消防联动控制柜、消防广播、消防自动喷淋、消防自动雨幕等系统组成； SA 系统由 CCTV 监视系统、红外微波双鉴报警器、门磁开关、红外周界报警器、电子智能寻更仪、音视频硬盘录像机、画面分割器、电子地图、自动打印机、可视对讲电子门禁、声光报警器、联动控制器等系统组成。

三、风系统

风系统又称中央空调系统，它包含了制冷、采暖和通风、除尘技术。风系统在楼宇的整体硬件中扮演着人体肺呼吸道系统的角色。中央空调系统集水、电、风工程于一体，通过制冷采暖机组提供的冷
 
 
热媒介对空气进行集中处理、集中调节和集中控制，以达到楼宇空调区域所要求的空气温度、相对湿度、新风比例和空气的洁净程度。

中央空调系统一般由冷水机组或热泵机组、燃气或燃油热水（汽）锅炉机组、新风机组、风机盘管、风管、冷却塔、膨胀水箱、水 — 水（汽）热交换器、供回水管道、水泵、动力控制屏等组成，其中冷水（热泵）空调机组构成了它的核心。根据工作原理，大型空调机组可分为压缩式机组和吸收式机组。其中，压缩式机组可分为使用氟里昂作制冷剂的活塞式、螺杆式、离心式机组；吸收式机组主要为使用溴化锂作吸收剂、以水作制冷剂的溴化锂机组。

目前国内尤其是上海比较常见的知名品牌机组有 Carrier 、 TRANE 、 York <
 
机组的规格容量视楼宇体量和设计要求而定，一般 5 万平方米左右的宾馆酒店、 OFFICE 大厦配备的制冷量约为 500 万大卡～ 800 万大卡，相当于几千台家用 1.5Hp 分体空调机。因此，机组的容量是惊人的，它往往多台并网运行。其机组的体积也是庞大的，机房占地往往成百上千平方米，当然它的造价和运行管理成本也是巨大的。所以说，中央空调系统在当代楼宇整个工程设备中占有及其重要的地位。随着科学技术日新月异的发展以及高科技成果在民用建筑方面的不断应用、推广和普及，对物业管理企业如何提高工程设备操作和管理水准是一个挑战，但同时也是一个发展的机遇，一个竞争的机遇！为此，物业管理从业人员，尤其是工程管理人员和项目经理应该革新思维，摆脱物业工程管理就是调换灯泡、调换保险丝、疏通窨井的陈腐观念，深刻认识物业工程管理的重要性，系统地了解设备的工作机制和运行性能及维保特点，全方位、多角度地掌握物业管理的操盘技巧，才能在日趋多样化的管理岗位上出彩，才能在激烈的市场竞争中保持胜出的地位。

参考文献：

1. 郑晓奋， 《 物业管理实务 》 ，清华大学出版社，
2. 梁金华， 《 现代物业管理 》 ，贵州教育出版社， 1997