当电子门遭遇停电怎么办

本刊记者 刘云佳

　　现今，时代已进入高科技时代，电子产品走向社区化、家庭化已成为一种趋势。

　　例如住宅小区楼道安装的电子门，既是一个智能化的装置，又是一种安全防御的措施，听取叫好声一片。直到尴尬出现……

案例

　　不久前的一个晚上21点左右，北京某小区二期两栋楼突然停电，楼道的电子门打不开，包括张先生全家在内的数十名业主不能进楼，在寒风中受冻了一个多小时。张先生的女儿因此感冒发烧住院。事后，张先生找到开发商要求赔偿女儿的医疗费，并要求开发商保证其类似事情今后不再发生。开发商则认为此事该由电子门厂商负责，是他们在设计时没有考虑到停电状况下，应备用另一套启动方案，电子门变换为手动门。而电子门的厂商则认为此状况是由开发商项目供电不稳所造成，与其产品质量无关。

　　张先生询问：遭遇此事该由谁来赔偿损失？如果不能保证此事日后不再发生，可以要求退房吗？

　　律师说法

　　北京正则律师事务所的朱庆良律师认为：张先生的损失应由开发商负责赔偿，张先生与开发商之间存在一个买卖合同关系。根据合同法的一般原理，开发商应负担一种默示担保义务，保证作为债权人张先生可以正常使用该房屋而不受任何瑕疵的干扰。

　　本案中，开发商所交付使用的房屋之配套设施无法正常使用，显然存在瑕疵。对张先生来说，开发商的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案的实际情况来看，由于开发商的违约行为已经给张先生造成了损失，所以，张先生完全可以要求开发商赔偿。

　　同时，由于开发商的行为是一种有瑕疵的给付行为，根据侵权行为法的一般原理，该行为也构成一种侵权行为。张先生也可以要求开发商承担侵权的法律责任。《中华人民共和国合同法》第122条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受害人有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其它法律要求其承担侵权责任。由此可见，张先生可追究开发商的违约责任，或者追究开发商的侵权责任。两者都是有法律依据的，可择一而诉。

　　张先生是否可以要求退房？首先在于合同对此是否有明确的约定。如果合同已经明确约定将该情况作为退房的条件，则张先生当然可以依照约定行使其权利。如果合同未对此做出约定，则要看开发商的行为是否构成根本违约。所谓根本违约，是指合同的当事人一方违反合同，致使另一方订立合同的目的全部落空。即使采取其他补救措施也无济于事。此种情况下，非违约方可行使合同解除权。在本案中，开发商已经如约交付了房屋，可以说是履行了合同的主要义务。其违约之处在于交付的房屋之配套设施有瑕疵，但这并非开发商的主要义务。因此，如果合同未对其做明确约定，张先生恐怕很难退房。

　　如果张先生对此事心存芥蒂，可与开发商协商，要求对电子门修理或更换。如协商不成，则可向人民法院提起诉讼，以维护其合法权益。

　　专家视点

　　目前，各楼盘小区安装电子门系统、智能识别系统已十分普及，但出现的意外状况也令大多业主烦恼不已。因此，针对上述案例提醒购房者注意：

　　1、 在购房时确切搞清楚此类电子产品的生产厂家及其品牌信誉度；

　　2、 此产品研发成功的时间.实际应用推广情况；

　　3、 产品的最长使用年限；

　　4、 如果遭遇停电，该产品有无备用启动方案等等。