高层楼宇机电设备管理体会及实际工作的“小改小革”

高层楼宇机电设备种类多涉及专业广，运行维修比住宅小区和多层楼宇复杂。保证机电设备高效、可*、安全运行，节约人力和资源，是高层楼宇物业管理的重点和难点。笔者结合多年来高层 /Xa3N1=@-  
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楼宇机电设备管理的经历，谈谈个人体会及实际工作的“小改小革”。 }YweJ  
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一、加强设备的巡检和日常保养工作以及故障的预防性诊断，可以减少和避免设备故障的发生，是保证设备可*运行的关键。 O1x~$A>93  
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　　本管理处由于重视和加强了这方面的工作，并落实了设备岗位责任制，各类设备运行良好，未出现大的故障，设备完好率达到98%以上，受到用户和兄弟单位的好评。例如本管理处管理的商业大厦有两台立式生活泵，虽然当时两台泵运行基本正常，但是根据公司制定的设备设施维修保养规定以及生活泵运行情况分析诊断，有必要进行预防性大修。可是泵房现场空间位置小，拆装难度很大，大修一台周期长，因此有的同志建议暂不大修。但是经过论证和顾防性诊断分析，我们还是决定克服一切困难逐台进行大修。当拆卸电机和泵体后，结果发现轴承磨损严重，泵体内锈蚀斑斑，如果不是及时大修，一旦两台泵同时或相继出现故障，将影响用户的用水，给用户带来不便。 }ngEIi  
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二、利用新技术加强高层楼宇的机电设备管理，保证机电设备高效、可*、安全运行。 ayQF^4vO  
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1、管理处所管辖的商业大厦设有楼宇自控系统，根据需要，我们对软件系统进行了升级，从信号的采集、数据分析、程序控制，到动态监控，都实现了自动化，提高了机电设备管理的科学性、可*性，有效节约了人力。同时我们还增加了部分点位，使通道照明、地下风机运行等都可以通过时间程序自动控制。 + z+|!kZ"  
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2、引入先进的物业管理软件，提高物业管理及机电设备管理的高效性。公司内部几个管理处都进行了电脑联网，安装了先进的物业管理软件，实现了信息交流和资源共享。所有机电设备住处都进入电脑，技术人员可随时调阅，职能部门可通过联网检查各管理处设备情况，并提出相应的意见和建议。

三、随着楼宇智能化程度的提高，高层楼宇对机电设备管理人员提出了更高的要求。

1、智能建筑（3A建筑）和管理要求从业人员具备较高的专业知识，需掌握电脑、网络布线和自动控制等相关知识，作为物业管理单位除需要引进弱电工程师等专业人才外，还要加强对现有机电设备管理人员的培训，丰富其专业知识，提高其服务水平。 

2、为满足信息时代用户提出的新要求，更好的为用户服务，我们先后和深圳数据局、深圳有线电视台协商，为大厦引入深圳数据局网络专线、天威数据专用网，用户可随时登上“信息高速公路”。最近公司已和长城宽带网公司合作，拟在本公所管辖的小区和大厦引入长城宽带网，为广大的用户带来更大的方便。

四、重视日常机电设备管理中的“小改小革”，是提高机电设备管理水平的一条有效途径。

1、大功率发电机组不能一次启动的原因和解决办法。大功率发电机组如果*其底座的日用油箱供油，或*安装位置低于机身的室外油箱供油，由于机组体积大，在机组第一次启动时，输油泵很难一次把足量的柴油输送到喷油泵，需要接着进行第二次启动才能成功。要解决这个问题，只需在机组进油口或底座油箱出油口装一个单向阀，防止机组上次运行或启动时输送到机组的柴油“返回”油箱，这样机组就可以一次启动成功。这个问题看似简单，但往往被机组安装人员忽视，据笔者所知，许多高层楼宇发电机组都存在这个问题。 

2、巧用定时器进行照明和小型设备控制，方便快捷。高层楼宇即使采用了楼宇自控技术，但在实际的机电设备运行管理中，难免需要增加或调整某些控制点位，若增加控制模块，成本高，有时条件又不具备，在这种情况下，就可考虑使用定量器。如本商业大厦地下车场部分排烟、送风机和变配电室排、送风机共用一个控制点，考虑到节能和噪音干扰，车场通风时间不需要太长，而变配电室则需要长时间通风，于是我们在变配电室排、送风机控制回路上增设了定时器，设定时间控制，而车场通风还是通过电脑程序控制，花钱不多解决了问题。另外我们对通道局部照明也增设了定时器，节省了人力。 

3、控制生活水泵的浮球改用低电压，可以减少故障，节省材料，并且维修更换浮球安全。高层楼宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球节点直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵频繁启动，很容易把浮球电节点烧坏，每年都需要更换浮球，维修人员到水池更换浮球也不安全。为此我们增加一个小型的220/24V变压器，连接到浮球节点，通过控制中间继电器的触点，从而控制水泵的启停。

4、卫生间臭气清除措施。本商业大厦入伙一段时间后，用户普遍反应房间特别是厕所臭味大，我们在污水管主管某一适当位置又增设一弯头（离主管到化粪池的弯头不要太近），使臭气沿污水管难以“返上来”，发现效果不错。另外我们还根据同行介绍的经验，在污水管旁通管上开口，定期往里打水以冲洗凝结在管路上的污垢，彻底解决了臭气。

5、合理调整高层楼宇中央空调设备的运行时间，满足不同的用户要求。高层写字楼内各用户上下班时间不尽相同，特别是外企和私营公司一般下午下班较晚，有的晚上还加班，且同六上班，如何最大限度地满足所有用户的南非要，又不增加太多成本，是物业管理者最关心的问题。我们的做法就是适当调整空调主机和冷冻泵运行时间，兼顾用户需要和节能的矛盾。例如下午大多数用户下班后，我们就停开主机，而延长冷冻泵的运行时间直到个别用户下班，由于晚间用户少，冷耗少，完全可以满足这部分用户的要求。周六上班的用户少，我们就适当减少主机运行时间，降低了能耗。而周一早晨就需要适当提前开机，因为经过星期天一天的停机，冷冻水制冷用循环比平时需要更长的时间，如果按平时时间开机，室内温度降得慢，用户就会有意见。