无论上市交易还是置换,都需征得原产权单位同意
近日,有读者反映,在北京朝阳门南小街等地中介门店推荐的房源中,有部分标明“使用权房”的房产。问及价钱时发现,使用权房比一般房子每平米便宜好几百元,着实让人心动。那么究竟使用权房和一般意义上的产权房有何不同?应该怎么样购买?记者为此采访了经纪公司专业人士。
欲出售使用权房被告知无法正常交易
提示:使用权房没有独立产权,置换交易前需先征得原产权单位同意。
镜头一:张先生是某厂子一名老员工,在厂里工作20多年。厂里在上世纪80年代时分给张先生一套位于东直门的70平米住房,每个月象征性地收几十元房租。随着儿女逐渐长大,去年年底,张先生开始考虑购买一套面积大点的房子。
本想“以小换大”,但张先生到中介公司咨询后才得知,由于自己现在住的房子是使用权房,所有权不属于自己,所以不能像正常房产那样进行买卖交易。专业人士建议他去厂里咨询一下,看能否将使用权变成产权,如果变不了,按国家规定,就只能进行房屋置换。
点评:目前使用权房按产权归属可分为两种:房管所产权使用权房和单位产权使用权房。使用权房交易要迈的第一道坎,是要征得原产权单位同意,如果单位无法变更成产权房,但同意交易,可采取在使用权房之间置换的方式进行过户。相对来说,这种相互交换的比例很小,所以也导致使用权房成交量很低。
退而求其次置换一套大面积使用权房
提示:双方置换的都是使用权房,一方需给另一方经济补偿,补偿金额由双方自行商定。
镜头二:张先生来到厂里咨询,得到的回复是,目前厂里还没有政策把使用权变成产权。也就是说,张先生可以一直在使用权房里居住,但不能将其上市交易。就算有人买,也不能办理产权过户。张先生只好退而求其次,开始努力寻找面积更大一些的使用权房,想通过置换形式让自己生活得到改变,然后在私底下给房主一些钱进行补偿。三个月后,张先生终于通过中介找到了同意跟他置换的李先生。两人在协商后达成了共识,同意换房。
点评:目前使用权房因政策限制尚未完全开放,能够上市进行买卖交易的非常少,除非是获得产权单位同意后,通过缴纳一定费用,把使用权变成产权,才能进行买卖。而一般的使用权房交易,都是通过置换方式来实现,也就是双方都有使用权房,进行置换以后,一方给另一方一定的经济补偿,补偿的金额由双方自行商定,双方置换的房子都是使用权,而不是产权。
重点提示
置换过户不能进行贷款按揭
不管是产权房还是使用权房,国家规定一般住宅土地出让使用权年限是70年。使用权房享有同样的土地使用年限,只不过为房管所或单位所有,与使用权房主是长期租赁关系,但产权单位不能随便收回。即使收回也会对使用权人进行补偿。购房者不用担心使用年限,使用权房屋使用价值与已购公房相对等。
使用权房过户实际上是为买卖双方办理换房手续。在通过置换过户时,需注意两点。一是双方都应持有北京市户口,另外一点是不能进行贷款按揭。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权,但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。
案例分析
变更产权房需缴1.4万元
56平米房龄19年
购房者可以将购买的使用权房变成产权房,但需要向房管部门或产权单位房管科缴纳一定价款。
举例来说,和平里附近一套使用权房面积56平米,建成年代1988年。
首先是楼龄折旧,按每年折2%计算,那么该套房屋折旧=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元;然后,计算工龄折价,工龄折价=工龄×工龄系数,以买方夫妇双方工龄之和计,并以50年上限,按50年计,工龄系数700-900元/年,按平均800元/年,则工龄折价=50×800=40000元;最后,计算需要补交的价款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。即买方要交给房管部门14163.2元,就可以将房屋的使用权转变为产权性质。
