1 前言
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大,投资周期长,变现能力差,投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险,也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。由于房地产经营面临着各种风险,这就要求经营者增强风险意识,加强风险管理,把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外,还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律,对风险的各个环节都能采取有效的措施,并对控制措施能做到有效的监控。如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。
2 房地产投资风险
房地产投资风险概括讲包括经营风险、财务风险以及市场风险三方面内容。
2.1 经营风险
一般是指房地产投资开发项目经营管理不善而引起预期收入水平不能实现,或不足以补偿费用的可能性。一般来说,投资项目越大,对经营管理的水平要求也越高。尤其是错误预测了房地产投资市场,并造成决策的失误,将会对房地产投资造成很大的风险。
2.2 财务风险
一般是在贷款投资房地产时形成的一种极端的不确定性。也就是说,投资者以所投资的房地产作为抵押物,获取用于该项目投资的贷款时。便承担了一个如果不能按照抵押货款协议规定的期限还本付息时,其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。不贷款的投资者不会有财务风险,但也难以利用身外资金获取利益。房地产经营者应充分估计到企业筹资困难度财产状况不良对企业带来的有关财务方面的风险。
2.3 市场风险
一般是指由于国家或地区的政治或经济因素的影响,利率变化以及其他因素的影响,造成房地产市场购买力下降,价格跌落的可能性的由于房地产市场价格与通货膨胀趋于同步的增长,且从一定时期来看,房地产总体上是处于供不应求的局面。因此,房地产投资的市场风险,常常是比较小的, 但是当一个国家或地压的经济不景气时,由于房地产市场在一定时期内需求会骤然降低,房地产价格也可能会出现急剧下跌的情况。
3 房地产风险管理的策略探讨
3.1 加强对经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的,环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响,并且外部环境还处于不断的变化之中,这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统,它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用,把外部环境、内部条件有机结合起来,提出一个适合自己的科学的战略目标,潜心培养并提高自己的核心竞争力,并能审时度势、因势利导、灵活应变,不断地随环境的变化而调整企业的经营活动,这样对提高项目投资成功率,实现风险管理的目标定会有大的帮助。
3.2 加强对房地产市场调查与预测。实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋,它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展,人们生活水平的提高,消费者一些低层次的需求已得到满足,人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求,消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化,房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想,现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能,房产商品除了具备居住这个功能外,还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说,房子与房子之间没有什么太大的差距,而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房地产品来说,恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面,因为只有这样,才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求,也才能更好地适台消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划,目不暇接的房地产广告,不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。
3.3不断提高物业管理水平。物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明,一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志,而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象,也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。随着市场经济的发展,人们的消费观念已有了改变,居住不仅仅是为了“栖身”,而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境,可以陶冶人们的情操,净化人们的心灵,提高人们的素质。同时,也有利于房地产公司的经营与发展,有利于提高房地产企业的档次,有利于降低风险。所以,房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”“、重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束,认真探索一条适合我国国情的物业管理之路 由于我国房地产改革与发展时间很短,物业管理方面的理论和经验还很缺乏,具体如何做,还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。
3.4 精心组织、加强管理、缩短项目投资用期项目开发建设周期越长,风险管理中的不确定性就越多,风险也就越大。所以,缩短项目建设周期,不仅有利于资金周转加快,也有利于减小因开发期内社会经济条件的变化而对项目带来的风险。
3.5 加强公司间的各作,实现优势互补。现代企业要在竞争中立于不败之地,必须潜心研究自己的发展战略,充分发挥自己的长处,认真培植自己的核心竞争力。要做到这些,必须认真分析一下自己的长处和短处、优势和劣势,然后做到扬长避短并采取措施来弥补自己的不足。如能在经营中注意和其它公司开展台作,实现优势互补,就有利于更好地发挥自己的长处,避开短处。在使自己做大做强的同时,也必然会降低经营失败的可能性。风险管理是一项专业性和技术性很强的管理活动,它涉及面广,可变因素多。为了有效地管理风险,要加强职能部门的作用,将涉及方方面面的风险统一管理起来,进行系统的、职能的、相互配合的有效的风险管理活动,最终达到提高经济效益的目的。
