如何建立完备的法律风险防范体系

    一、如何建立有效的合同管理制度

    (一)合同管理制度体系的基本组成部分

    总的合同管理制度

    合同会签制度

    审查批准制度

    检查评估制度

    合同档案管理制度

    文件传送、确认制度

    合同管理奖惩制度

    总合同管理制度

    对合同管理部门的权利和义务、职责范围、合同的谈判、签订、履行、争议解决等具体操作作出详细而明确的规定;

    合同会签制度为保证合同签订后全面履行,应由施工、技术、采购、劳动、财务、主管领导等有关部门共同研究合同,提出意见后会签。

    审查批准制度

    签订前,由职能部门、合同管理部门和律师对合同进行审查,审查无误后,报领导审批。

    检查评估制度

    合同签订后,应对合同的签订、履行情况进行动态检查和监督,及时发现问题、改正问题、总结教训。

    合同档案管理制度

    应安排专人负责项目的收集整理工作,对各类合同、勘察报告、设计图纸、施工图、施工日记、签证单、工程师指令、往来函件、会议纪要、验收报告等各类文件资料进行全面的收集。

    建立合同档案。每一份合同都必须有一个编号,不得重复或遗漏;每一份合同正本、副本及附件,合同文本的签收记录,变更、解除的协议。

    建立合同管理台帐。应根据合同的不同种类,建立合同的分类台帐和总台帐其主要内容包括:序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的,金额、对方单位、履行情况及备注等。台帐应逐项填写,做到准确、及时、完整。

    文件传送、确认制度

    建立规范的文件接收程序

    建立规范的文件送达方式。(送达文件应注意的问题)

    建立有序文件内部流转程序,及时处理有关法律文件

    合同管理奖惩制度

    二、 房地产合同法律风险防范与处理

    (一)合同风险的常见类别

    合同无效带来的法律风险

    合同价款约定不清导致风险

    合同条款变更带来的风险

    合同条款不完整、不完善带来的风险

    合同履行不当带来的风险

    外部环境变化导致风险(经济环境、自然环境、法律环境)

    (

www.fangchanshe.com 二)合同无效的常见情形(以施工为例,兼论合同签订时应注意的问题)

    建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

    (三)、签订合同应注意的几个问题

    (四)房地产开发企业几个重大合同签订应注意的问题

    (五)关于合同履行的法律风险防范

    合同分析

    合同交底

    合同履行控制

    合同变更管理

    合同分析

    按照系统规则和要求将合同分解成相互独立、相互联系的单元,便于组织分工和落实合同履行责任

    合同结构分析(合同有关的主体、双方的权利和义务、风险的分担与转移、工期、进度与移交、质量检查与缺陷、价款计量和支付、违约责任、索赔、合同的解除、争议的解决)

    合同工作责任分解(承包商的任务、业主的任务、监理的任务、工期和质量、验收和结算、工程保修)

    合同交底

    合同签订后,应该对相关职能部门进行合同底,并制订合同履行计划

    合同交底的内容:

    工程概况及合同工作范围;

    合同关系及合同涉及各方之间的权利、义力与责任;

    合同工期控制总目标及阶段目标;

    合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序;

    合同对材料、设备采购和验收的规定

    投资及成本控制目标,特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程序;

    合同双方争议的处理方式、程序及要求

    索赔的机会及处理索赔

    付款的程序及条件等

    合同履行控制

    职能部门应随时了解掌握合同的履行情况,负责跟进签约对方的合同履行

    情况,及时提请相关部门按照合同约定履行我方义务,在合同履行过程中

    遇到异常情况时,应及时提出处理意见,并上报主管领导。

    合同履行控制主要包括:成本控制、质量控制、进度控制

    合同实施情况跟踪

    注意付款条件和付款对象

    注意及时通知及索赔

    合同变更管理

    注意合同变更的程序

    注意合同变更的范围及配套文件的变更三、房地产开发企业房屋买卖合同争议及纠纷处理

    1、如何处理延期交付房屋纠纷;

    2、如何处理延期办理房地证纠纷;

    3、如何处理业主拒绝收楼的纠纷;

www.fangchanshe.com     4、如何处理物业管理纠纷;

    5、如何处理房屋质量纠纷。