如何设计畅销的户型

    在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属两点：各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。

    一、户型需要策划

    只有满足了消费者需求的设计技术才有意义，也只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。

    可能永远都没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好户型”。

    二、户型策划的主要内容有以下几点

    1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？

    2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70㎡做成三房，而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。

    3、户型类别分布。如果单纯从设计角度看堪称优秀的户型就有可能沦为库存，其原因在于发展商会将它们放在错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型。违背了各类户型在项目中位置分布的基本原则，收获的就可能是积压或低价低利润。

    4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。

    三、好户型的五大标准

    1、规范性

房型的规范性是物业永恒的基础、设计和主旋律。好的房型首先要合乎规范性。而不少发展商把物业设计交付给一个人操作，背离了房型设计规范性要求。这种现象在高层住宅设计中尤为突出。其主要表现为不少房型依旧存在严重采光不足，日照不足，甚至出现暗间，对于有些厅室布局，设计线路混乱，功能区域划分不当等等。

    2、经济性

    经济性原则主要体现在以下三点：

    一是相对高得房率的保证体系。公用空间与单套面积是一对矛盾，既要体现现代住宅的居住氛围，又要让每户业主能最大程度体现其购房的总价经济性能，高需要合理设置公共空间，以尽量减少分摊面积，以求相对高的得房率。

    二是厅室厨卫配比的合理。对于厅室面积配比，本身就是不定式。在大厅小卧同行多年以后，适当进行厅室比修正，直接在市场供求过程得以体现。从近期的市场需求层次分析，大厅概念基础上，放大卧室面积、适应减少客厅面积总量，对一部分中及中偏低高品房来说，应以安排卧室面积为主，兼顾其他面积的合理。

    三是平面表现的经济特性。不少房型由于进深太大，平面表面状态不够合理，以南北长条状为风格，特别是出现“面积不小，跨度太小”的房型平面表现，直接影响到房型设计的经济性。

    3、实用性

    房型设计的实用性，可以从以下设计思路作体现：

    一是避免人为障碍。如市场上出现的一些三角形房型、小圆弦房型，尽管在造型上艺术性强，但在实居住时却难以被市场接受，特别是卧室设计，大部分市场依旧习惯于方正布置，难以接受过于夸张的格局设计。

    二是切忌硬性搭配。不少设计师常常硬性设计了壁橱等功能，而破坏了整体的完整性。

    三是克服片面强调时髦。有些发展商为追求时尚，将一些中等房型均以二卫设计，如有些才70多平方米的二客户，也布置有双卫生，仅卫生间就近10平方米，显然不尽合理，反而导致整套房源难以适应市场需求。

    4、超前性

    首先要有房型的内外呼应。如近年来出现的房型的阳光室，使厅的活运空间幅度扩大，而这种居住观念正如迎合了消费观念的超前。

    其次要有房型的中心思想。厅是房型设计的中的重心，按照传统眼光来判别厅的布局已经被楼市所淘汰。如近期热销的楼盘中，不少以4.5米左右的大间距来体现房型设计中“客厅效应”，强调中心、重心，然后分解出卧室的市场卖点。

    第三是要有合理的空间剪裁。动静区域的分离或融合，表述了设计者的某种意图，反复剪裁研究出最佳的厅室比例。

    超前性还在于要考虑到现代住宅产业新技术的涌入，开阔的视野住宅理念和销售者观念的更新、更改、“房型”设计必须作为一个可变量，留有调整和一定更新的空间，避免“房型”设计“未老先衰”。在卖点潮流的促动下，住宅产品必须有叫得响的卖点，房型设计的好坏可以大大地影响商品房的销售价格，这已成为许多发展商的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间，不同功能或互有兼顾的房型，满足实际的需求。如适合老城区老少同堂大家庭的多房间大户型，由于针对性强，出现了热销好势头。

    5、功能性

    一套好的户型，必须做到以下几个功能分区：

    （1）动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

    （2）公私

    分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。

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