房地产产品策划的研究
时间：02-01 17:47:50 浏览：6414次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
1、明确项目投资商与开发商的差别
对于一个房地产项目有投资商和开发商的区别,虽然有些时候两者可以统一。但是随着失常逐渐完善和成熟,两者日益细分之趋势也比较明显,前者是项目的出资方、注重项目的回报,投资商会很客观及果断地把房地产开发作为企业赚钱的工具。在市场环境趋好的时候,会不择余地地加大投入,而在市场不景气时,会紧缩财根,可能将资金投入到其他项目或者领域。
和投资商不同的是,房地产开发商不但要具备投融资、项目管理、销售组织,还要有申报房地产开发手续之能力。就正常进度而言,一个项目从市场考察、决定拿地到完工交付可能需要2~4年左右的时间,房地产开发商除了资金投入以外,更多的是时间、情感与精力的投入,这对整个项目的客观理性发展及策划研究都是不利的。因为他们会从主观的角度去理解项目、去运作项目,不能客观判断市场,结果可能就是导致机会丧失,或者不能与市场很好的结合完成项目的最理想开发。况且,目前很多开发企业对于市场的研究常有滞后性,保守性。
自改革开放以来,中国房地产行业才逐渐发展起来,因此其开发各环节要比国外落后,绝大部分开发商经验有限,只能称其为严格意义上的投资商。国内成熟的开发商还需要一段时间修炼,随着项目开发经验的累积、参与项目数量的增加,提高开发商在工程管理、项目施工、质量管理、财务管理、产品销售、产品策划、市场研究等方面的水平,从而最终成为真正的房地产开发商或发展商。
2、什么是前期策划?如何最好地完成前期策划?
前期策划的真理在于用最少的投入获取最丰厚的回报,把项目整个操作流程做起来。当然,在这个过程当中要考虑到各方面的因素,例如,遭遇市场异动或者不可抗拒因素,需要有相应的解决方案。需要考虑资金因素在整个开发过程中的重要参考指标作用。同时,依据市场调研获取的数据对市场进行准确而理性的分析,以获取必要的认识,从而去准确地进行市场定位、客户群定位。通过制订完善的策略,结合目前的金融政策新规把项目所需的启动资金降到最低。总之,一个良好的项目定位、客户定位是前期策划关键之所在。
3、切实考虑投入成本和项目品质的裙带关系
作为代理行,很多公司会不切实际地以产品品质为要求,要求“最好、最高端、最高价”,往往忽略了项目的成本。而作为真个项目的“财神”——投资商,或者今天 的开发商一般都会注意投资成本控制,从而为不得已而为之的价格战留一手,为了保证有实力打赢价格战,就要从项目立项之初重视成本控制、重视现金流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥、最可行的财务安排。
经历时代发展,回顾以前的第一代物业,只要有屋顶、有上下水、有电就能住;而第二代开始重视生活居住品质的提升,业主要求有足够的活动空间、绿化率,户型也开始追求多样化的设计;第三代则要求社区有高级会所、邻里购物、休闲娱乐、健身康乐、文化饮食等等,这些都必须通过良好的物业来提供;第四代趋向具有智能型的安保、应急消防系统、暖气能自由调节温度,甚至是酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代,主要取决于开发商是否有超前的意识?愿不愿花钱?敢不敢花钱?以及怎么花钱?准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育,越来越清楚什么是最好、最合适自己的。
但是,重要的一点是如何在既有成本的考量当中、在区域市场当中塑造产品核心竞争力,这些竞争力或许某些项目天生就具备,可是有些项目却需要后天的塑造才能实现,毕竟“一流的产品造就一流的营销;一流的营销渴求一流的产品。”
4、宗地所处的区段究竟有什么价值?——地块价值研究; 我们知道房地产首要因素就是地段因素。成熟地段就是指交通发达、市政配套完善的地段。而潜力地段就算现在是不好,未来也肯定会成为旺点。如果地块位于城市的核心地段,自然价值不蜚,而位于工矿地段或者近期没有发展潜力的地段自然无人问津,成为绩差股。结合中国国情,内地的房地产市场在很大程度上受到政治因素的影响,政府对于区域发展的引导也是不可忽视的重要因素。
住宅区对于小孩与老人最重要的是身体健康,城市里的各种光污染、噪声污染、气体污染等都对他们健康有害。现在大部分小区均有一定的绿化,但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用,盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪,宜观不宜用;为了增大小区的容积率,获取更多建筑面积,造成楼与楼之间间距减小,仅有的一点空间也可能因为区内车位不够,也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物,就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境,对绿化环境的要求是能使得上的绿化,享受得到的绿化。
5、产品研究的核心——户型
户型安排上追求布局合理,强调公私分离、动静分离、干湿分离、洁污分离、居寝分离。好的户型不一定要大,但是这样的户型设计应该和这个项目的目标客户群的需求实现友好衔接,因为真正的实用存在于简单合乎功能的结构中,而项目的价值真正实现的第一步是客户的认可。
业主生活的健康与阳光有着密切的关系、与良好的通风有关系。所以在户型设计中应该注重业主,尤其是老人、小孩能够在自家中享受阳光、享受自然。但是因为家有老少,杂物就相对特别多。因此一个功能齐全的户型应有一定面积的储藏间来堆放日常生活杂物,同时,也需要有服务性阳台,这样的服务性阳台也称为“操作阳台”,一般设计中与厨房连接,有着洗衣、晒衣的功能。这样起居厅的阳台才能成为生活阳台,为未来业主创造享受乐趣、景观、采光的最佳空间。
而起居室和卧室的关系、卧室与书房的关系,是否采用两段式设计,还是为了偷取面积使用三段式结构都需要根据目标客户而定,因为他们是否是生理需求型,还是心理需求型都将决定着他们做出什么样的选择。
6、社区硬件配套要完善
硬件配套包括电梯、暖通、水质,保温系统、供电。
要让老人小孩住有电梯的住宅,电梯要稳定,性能要好。
在北方地区,暖气在冬天时能保证室温达20℃以上,在能正常有效使用下,可以考虑选择配备优质壁挂炉的住宅,冬天若提早来临,壁挂炉即时可启动。
要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗,它们的保温能力就显得尤为重要,最低限度要采用双层玻璃,档次高的采用双层中空玻璃,朝向北边要有保温墙,这样舒适的温度才有保障。
老人小孩在社区内最需要方便,要有室内的活动、运动空间,以及教育文化交流场所和应急的医务所。
要提供一个全天候的活动、运动场所,补充在冬天不能在室外活动的缺憾。
托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。
小型紧急医务
7、物业管理的超前考虑
物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉,还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务,还能与业主融洽相处,推出更具人性化的软性服务。今后的物业管理将更加人性化与科学化。所,为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。
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