怡清园小区物业合同

物业服务合同（草案，欢迎讨论）

委托方：怡清园业主委员会
　　代表人：
　　地址；北京市海淀区永泰庄北路甲19号
　　联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿
　　
受委托方：＿＿＿＿＿＿＿＿
　　代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿
　　注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿
　　联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿
　　
　　物业基本情况
　　物业类型：住宅及配套设施
　　座落位置：北京市海淀区永泰庄北路甲19号
　　占地面积： 平方米
　　建筑面积：＿＿＿＿平方米

　　第一条 根据《怡清园业主公约》、《怡清园业主大会议事规则》及有关法律、法规，怡清园业主委员会委托＿＿＿＿＿＿＿＿公司为怡清园小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。
受托方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应遵守本合同约定。

　　 第二条 委托服务的事项
受托方应提供以下服务：
　　 1、房屋建筑共用部位的维修、养护，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅等；
　　2、共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和运行管理，包括：道路、上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、污水管、共用照明、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、门禁、电梯等；
　 3、公共绿地的养护与管理；
　 4、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的处理等；
　 5、小区内交通与车辆停放秩序的维护；
　 6、 用安全监控、巡视、门岗执勤等手段维持公共秩序，阻止可疑之人进入本小区，将在本小区内作案的犯罪嫌疑人送有司查办；
　 7、保管与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；
8、 按北京市政府有关规定代收、代缴水电等费用；
9、 对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，根情节轻重采取规劝、制止（限于紧急状态且不得使用器械）、向业主委员会报告、向法院起诉等必要措施；
10、其他通常应当由物业服务公司提供的小区公共服务，如业主或物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。
受托方可以选聘专营公司承担本物业的专项管理或服务，但不得将本物业的管理责任转嫁给第三方。
受托方不履行上述某项义务或提前终止合同给业主或物业使用人造成损失的，应当依法赔偿。

　　第三条 服务收费标准
业主或物业使用人应向受托方交纳以下费用：
　　1、保洁费（含化粪池清掏费和垃圾清运费），由受托方按每套住宅每季 40 元收取；
　　2、保安费，由受托方按每套住宅每季 30 元收取；
3、小区绿化费，由受托方按每套住宅每季 15 元收取；
4、门禁、监控、消防系统运行费公共照明费，由受托方按每套住宅每季75 元收取；
5、水泵费，由受托方按每套住宅每季 30 元收取，无水泵的二、三号楼不收；
　　6、电梯费（含电梯检验费与电梯用电费），由受托方按每套住宅每季 120 元收取，无电梯的二、三号楼不收；
7、公共设施维修费，由受托方按套内面积每平方米每季 0.3 元收取；
8、管理费（含营业税与物业服务公司的利润），由受托方按套内面积每平方米每季 1 元收取；
9、供暖费，由受托方按套内面积每平方米每个供暖年度 30 元收取；
10、停车管理费，由受托方按地上每车每季 210元、地下每车每季 270 元收取；停车场地使用费，由受托方按地上每车每季150 元、地下每车每季 300 元收取；临时停车，每次逗留时间不超过2小时的来客免收，超过2小时的按地上每车每小时 1 元、地下每车半小时 1元收取管理费，超过半小时算一小时，不足半小时不算，大型车辆加倍。
商铺的管理费、暖气费按套内面积收取。第1-6项收费按每100平米套内面积折算为一户，电梯费暂不收取。如商铺需要经常性地使用电梯，须事先与业主委员会商定电梯费价格。

第四条 交费办法
上述第1-7项收费及第9项供暖费、第10项车辆管理费应与受托方完成相关任务的支出（含提供相关劳务的工人工资）相符，多余部分受托方应交给业主委员会，归全体业主共有。停车场地使用费应于收费后按季交给产权人或共同产权人（由业主委员会代表）。受托方的利润与受托方管理层的工资只能从管理费中提取。
管理费于提供服务后按季交纳，暖气费按供暖年度预交，其他费用均按季预交。相关服务开始提供满一月后尚未交纳的，受托方可以在公告栏公示催交。
　 业主或物业使用人交纳物业费或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满一月之日起受托方可以加收滞纳金：逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的滞纳金；逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的滞纳金；从逾期的第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金。

第五条 家庭服务
受托方应于本合同生效后一周内制定各种家庭维修服务的收费标准（维修辅助材料如螺丝、钉子、凝结剂等包括在维修服务费内）与保证修理质量的时间，报业主委员会备案后公布。房屋自有部位、自用设备的维修、养护在业主或物业使用人提出委托时，受托方必须接受委托并按公布的标准收费；在保质时间内出现修理质量问题的，受托方应当免费返修。房屋自有部位、自用设备的维修需要的主要材料用户可自行购买，如需受托方提供则应先跟用户就材料价格达成一致意见。

第六条 服务标准
受托方的服务质量应达到下列要求：
1、房屋及共用设施设备的维修和管理：定期进行检查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录，保证设备的正常运行。
2、保洁服务：居住区域的道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区内公共场所的废弃物，及时清扫积水和积雪，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品。
3、保安服务：24小时专人值守，进行日常巡查，对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案并于事发时及时处理，配合派出所处理区内的违法现象，不得对业主及其家属使用暴力，对来犯外人使用暴力时不得超出正当防卫限度。
4、绿化管理：绿地无杂物，基本无裸露土地，草木修剪及时，无明显枯枝及病虫害现象。
5、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，定期巡查、检修消防设备，保证消防设备完好并有明显标志。
6、车辆管理：车辆停放有序，设有专人负责看管，对区内停放车辆的人为损伤与区内停放车辆的失窃负补充责任（就侵权人或保险公司赔偿后剩余的损失负责）。
7、装修管理：监督业主和施工单位遵照有关规定进行装修并对装修过程进行监控。
8、档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业主入住后的相关资料统一管理。
9、急修：12小时内完成，及时率达95%以上；小修：72小时内完成，及时率达80%以上。
10、供暖：保证门窗长时间关闭的情况下顶楼北向房间气温不低于15度。

　　第七条 保障措施
　　为保证以上约定达到目的，委托方享有下列权利：
　　1、审定受托方制定的物业服务方案及需要业主与物业使用人遵守的各项规章制度；
　　2、检查受托方管理、服务工作的执行情况；
　　3、审查受托方的费用支出情况（管理费除外）并在小区内公告；
4、按季（或按半年、按年，依群众意见的强烈程度而定）就业主或物业使用人对受托方工作的满意程度进行民意测验，民意测验的样本数不得低于100人。
委托方在享有上述权利的同时应履行如下义务：
　　1、在合同有效期内向受托方无偿提供套内面积＿＿＿＿平方米的物业管理用房（已提供）；
　　2、向受托方提供物业管理所需全部图纸、档案、资料（这些材料已由开发商交给受托方）；
　　3、当业主或物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助受托方催交；
　　4、协助处理本合同生效前发生的物业服务与收费遗留问题。

第八条 奖惩
　　受托方提供服务或进行管理应尽量做到服务及时、高效（质量）、节约、和善，使业主或物业使用人对受托方的服务与管理满意。民意测验将对本合同第二条、第四条规定的委托事项分别按及时、高效（质量）、节约、和善四个指标打分后取平均值。民意测验对受托方的平均满意率达到60%为受托方取得全部管理费的条件。平均满意率每降低5个百分点，应扣减测验前一季度和测验后一季度的管理费各5%。平均满意率不足40%，委托方可提前单方解除合同并免除负违约责任。平均满意率超过80%，或平均满意率超过70%且有明显的通货膨胀（10%以上），委托方应建议业主大会适当提高下一年度的管理费标准。

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