业委会三次业主代表大会工作报告

    业委会三次业主代表大会工作报告提要：首届业委会正式成立运作以来，委员会全体同仁一致秉持“依法履责，民主决策，志愿服务，接受监督”的共同理念，努力在本小区探索建立更自主更透明的物业管理模式。

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    业委会三次业主代表大会工作报告

    2012年11月14日一届二次业主代表大会召开以来，业委会在法律法规所确定的范围内，根据业主代表大会的授权，积极作为，努力服务，不遗余力推动z新都小区各项管理工作正常有效运行。现将这期间完成的主要工作汇报如下：

    一、坚持认真开展日常工作，建立有效业主沟通渠道，随时面对业主意见和要求，履行工作职责。业委会办公室正式建立投运以来，坚持按照每周三个半天（实际大大超过三个半天）的制度规定，接待业主来电来访，接受业主各方面的意见和建议，参与小区管理的协商和督查。使全体业主享有自主管理的归属感，真心实意为大家搞好服务。

    二、认真履行物业管理酬金制的职责权限，以月度为单位，坚持做好物管费用收支的预算和决算审核，为全体业主当好家，理好财。从2012年7月1日起到2013年12月31日止，物业管理费税前结余总额达117,918.83元；电梯基金从期初的3,946,634.14元，到期末为4,430,620.93元，净增483,986.79元。虽然为此付出了大量业余时间，承担了大量额外工作，责任重大，十分辛苦。但只要是为了全体业主的利益，所有付出是值得的！另外，从无到有创建了新都大厦专项基金，在对新都大厦部分设备进行了专项改造外，至2011年3月31日止，该基金已结余54,050元。

    三、支持物管处探索开展有针对性的物业管理内容。针对地下车库一度出现乱停乱放的现象，大力支持物管处实行一位一卡的制度，并带头执行。在整治地下车库过程中，也遇到不少阻力，但我们不屈服，不气馁，做到以理服人，公平对待，使得www.fangchanshe.com私家车位所有人的权益得到较好保障，乱停乱放的现象也有较大显着的改观。曾经有车辆故意停放在小区主出入口，影响他人出行，为此业委会会同物管处请求警方出面解决，以保证主出入口畅通无阻。为最大限度减少闲杂人员出入，支持物管处门襟管理办法。针对业主出入门禁忘记带卡，宁愿不怕麻烦，由保安人员操作开门，这样避免了任何人员随意电子呼叫开门，提高了安全性。支持物管处进行岗位优化调整，车管员由原来的固定岗位，调整为流动巡回岗位，加强了地下车库巡回检查的力度和频度。

    四、加强公共公程系统的整体性跟踪管理，保证公共系统运行正常有效。按每半年或一年的频次周期，花费较大的资金，分别对公共用水系统、配电设施、绿化、智能化电子工程、电梯、消防工程进行不间断维护保养，确保公共工程的正常使用。

    五、支持物管处开展有益小区业主身心健康的文化活动。每年夏季组织小区青少年进行游泳比赛，在对抗竞争中，锻炼青少年的意志和毅力。元宵节组织健身运动，丰富小区业主业余生活。重要节日开展喜庆游乐活动，传承中华文化的古老传统，尊老爱幼。重阳节对老年业主进行慰问，体现人文关怀。邀请业主中的专业人士，对小区环境进行了画面布置，增添了部分美化美饰装置。定期增补绿化，美化小区环境。争取社会支援，添置图书充实小区公共阅览室。

    六、重视消防安全，努力杜绝隐患。去年上海胶州路11.15火灾发生后，业委会及时向全体业主发出了《关于加强火灾预防，保护生命财产安全的通知》。告知业主要注意学习在火灾火警发生时如何逃生，平时如何注意安全防火。同时组织人员对楼道地下车库的杂物杂项进行了一次彻底的清理。对所有单元的安全防火门进行了修理整配，保证完好。购置了一批消防水枪，进行了全面的消防换药。并在小区大门口的电子显示屏上不间断进行消防知识宣传。

    七、进行了一系列设备更新。全面更换了一批保安人员的服装；更换了一台复印机和一台传真机；新增了一台16路网络录像机；新增了5个摄像探头，用于弥补死角；更换了一台监控电脑，二台16路硬盘录像机，10个1024g硬盘；对弱电安防工程进行了优化；全面更换了电梯曳引机机油，补足了导轨油，更新了轿厢不间断电源。

    八、量力而行合理安排零星修造工程。全面改造了地下车库二个主出入口防滑坡道；修造了垃圾房及垃圾车道矮隔墙；全面油漆了小区景观休闲设施，修整补齐了新都大厦、中山路商铺、一幢丁单元的脱落损坏墙面。重建了小区水池边的观景栈道

    九、做好质保期内住宅的维修保养，确保业主的利益不受损害。截至2010年6月30日为止，为期五年的住宅房屋质保期到期，为此业委会在截至之日前对业主反映的住宅质量问题，进行了全面的登记汇总。在到期之前和到期之后，先后二次致函开发商，请他

www.fangchanshe.com 们实地核查，并履行修复职责。在此期间业委会成员多次和开发商约谈，并组织部分业主前往交涉。最后经友好协商，达成了2甲701等22户（项）业主房屋维修协议（包括修复景观栈道等公共设施），总价款达到74800元。这是一起由业委会出面牵头，成功协调业主和开发商利益关系的典型案例。

    十、认真履行职责，确保业主整体利益不受侵害。根据国务院《物业管理条例》第67条规定，对仍然欠交2009年12月31日之前物管费的15位业主分别进行约谈，采用面谈和书信等多种方式进行沟通交流，催交物管费。缴纳物业费是每个业主的义务：物业服务过程是依靠交费业主所交费用支撑。鉴于物业服务过程的持续性和不可分割性，欠费业主同样享受了物业服务，因此事实上侵占了交费业主的利益。对约谈之后话仍然欠费的业主，业委会已书面委托物业公司，按合同申请司法仲裁。坚决以法律手段来维护业主的整体利益不受侵害。

    十一、在我市所有小区业委会中，率先在网上同步建立z新都业委会工作博客。及时向全体业主和社会各界公开业委会所做工作，接受来自各个方面的监督批评。现已公布了60余份工作文件，总浏览量达1500人次。

    当前我们小区管理面临着新的形势和新的任务，业委会工作也面临新的挑战。虽然业委会全体成员以做义工的姿态来从事这项工作，但这丝毫不会减弱我们所应肩负的责任。从依法履责的角度出发，我们不得不对小区管理的持续化、长久化过程进行认真思考。下面是我们目前正在思考的需要引起重视的几点问题。这些问题必须在适当的时间，采取适当的www.fangchanshe.com措施，来加以应对。

    一是大多数业主日益增长的生活品质需求与治安形势复杂化和个别业主落后素质之间存在矛盾。有些业主随意从高空扔垃圾，扔狗大便，严重影响小区环境卫生，影响行人安全，具有相当的破坏性；有些业主在单元门厅随意堆放私人杂物，停放三轮车、电动车、自行车，影响其他业主安全出行。而且经过指正，仍然屡教不改。这些坏的习惯显示出顽强的特性，与公共空间中人们必须互不损害、互相尊重的基本要求格格不入。也曾经发生过数次偷盗现象。为此一方面必须加强保安人员的巡回检查，加强技防设施的改造提高；另一方面，在街道、社区和派出所的支持下，专门设立小区警务室，和业委会合署办公，增加安全系数。同时当前我们正在创建省级文明小区，以环境的改变来促进人员素质的全面提高。

    二是随着通胀形势的持续加重发展，日益增加的管理成本和小区正常运行的刚性开支与多年前设定的固定收费标准之间的矛盾越来越加大。2005年本小区交付使用时，常州的最低保障工资是每人每月690元，2011年已达到每人每月1140元，实际涨幅达65%以上，而且目前正处在加速提高的阶段。随着投运时间的增加，一部分公共设施的老化严重，必须从速整改。新都大厦南幕墙要彻底防漏堵渗；各个单元门前的雨棚玻璃必须全面清理更换；一楼架空层活动场所经多年蒙灰污染，必须进行一次涂层增白；全面购买“电梯安全责任保险”；二层绿化平台加装保安隔栅，等一系列为防止发生各类事故的必要事项，也正在实行或即将执行中。今后随着时间的推移，更大的整改项目必定会发生，对此我们要有清醒认识。

    三是局部利益和整体利益，个人利益和整体利益的关系在一小部分业主中存在矛盾。一些人把自己与开发商、与其他业主、甚至与社会的其他方面的利益纠葛，作为拒交物业服务费的理由，无视国务院《物业管理条例》的基本精神，肆意侵占交费业主的权益，损害整体利益。一些人贪图自己方便省事，做出一些行为，给他人造成诸多不便。一些人甚至更出格，做出损人不利己的行为…

    z新都首届业委会正式成立运作以来，委员会全体同仁一致秉持“依法履责，民主决策，志愿服务，接受监督”的共同理念，努力在本小区探索建立更自主更透明的物业管理模式。要求业主做到的，每个业委会成员首先做到；有利于业主整体利益的事情即使只有1%的可能，也一定会100%努力去做。不计报酬，不计得失，面对质疑，问心无愧。敢请全体业主一起拭目以待！