前期物业管理存在的问题

◎徐京妮（1956— ），女，福建厦门人，本科，厦门市厦禾旧城改造物业管理公司副总经理，编辑，研究方向：物业管理的发展方向。

关键词：前期物业管理；业主大会；建设商

摘 要：物业建成之后，业主大会成立之前的前期物业管理活动中，物业所有者通常没有得到其应有的地位，在建设商与物业管理企业交接物业时容易出现损害业主利益的情况，前期物业管理中出现的问题为物业留下无穷隐患。本文从服务、业主委员会等角度剖析了这些问题发生的原因。

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1671-8089（2007）01-0020-02

前期物业管理是指物业建成之后，业主大会成立之前的物业管理活动。在我国，业主的入住是逐渐的，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会，其间往往有一段过程，在这个过程中，甚至早在物业建设的过程中，就需要物业管理的提前介入，前期物业管理，包含前期物业管理服务合同，业主临时公约，前期物业管理招标投标，物业承接验收手续，物业资料的移交，物业管理用房，业主活动用房，物业的保修责任，物业管理服务等内容。在实际操作中，建设商大多采取邀标或者协议方式，选聘合乎自己要求的物业管理企业，向物业管理企业移交物业的公建配套、公共设施、物业资料等等。这些活动都是在物业的真正主人——业主不在场的情况下进行的，这就使得前期物业管理存在着一些问题较严重损害了业主的利益：

一、前期物业管理中最容易产生损害业主利益的情况

1、前期物业管理中，物业所有者没有得到其应有的地位

前期物业管理，多由开发商选聘物管，大致有三种情况：一是由建设商自己组建物业公司，我国目前有许多这种情况，特别是大型的房地产公司，每家公司都有一家物业管理公司，建设商开发到哪里，物管就管理到哪里。二是由建设商通过邀标，选聘一家合乎建设商要求的物业公司。三是机关、企事业单位得到政府划拨的土地后自建自用办公楼、厂房等，这一类物业，因是单一业主，业主大多数都会采取招投标的方式选择物业公司，纠纷较少。《物业管理条例》中，对前期物业管理委托是这样规定的：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离?????的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”由此可见《物业管理条例》中未对前期物业管理作出硬性规定，因此目前的前期物业管理仍旧存在上述第一、第二两种形式。

在前期物业管理中，物业管理合同的签订，房屋的交接验收，业主公约的拟定，物业资料的移交，以及物业管理用房、业主活动用房，房屋公用部分的移交等等活动中，始终没有业主的参与。或者说在这个过程中建设商同时以房屋的卖方和买方（代买方）的身份出现，为房屋的未来主人找一个合乎卖方要求的管家。在前期物业管理中，业主还不是物业的主人，业主们对建设商请进的管家没有任何权利。

2、物业管理的品质无法保证

建设商与物业管理企业在利益上的结盟，使得建设商很难站在业主立场上选聘资质高、管理好的物业管理企业。大型的房地产公司考虑到可持性发展的问题，其物业企业的服务品质较高，信誉较好，业主的利益也相应得到保证。但相当一部分建设商，建一个楼盘就开设一家物业管理企业，有的建设商甚至临时招用几个管理人员，挂靠在某家已有资质的物业管理企业名下，每年上缴一定的管理费，自己管理物业。实际上，这些物业管理单位是无资质、无资源、无管理经验的三无单位。这种情况，对于物业、业主都是一个最大的隐患，且不说物业管理的品质无法保障，万一发生水、电、火等安全事故无法处理或处理不当，将直接威胁该物业及其业主、使用人的生命财产安全。

3、建设商和物业管理企业在签订委托合同、临时业主公约时损害业主的利益

由于前期物业管理的委托合同是由建设商和物业管理企业在物业的服务主体不在场的情况下签订的，尽管建设部于1999年下发了《关于印发〈前期物业管理服务协议〉（示范文本）的通知》，对前期物业管理的内容作了详细的提示，但在实际操作中，合同没有受到任何制约，建设商和物业管理企业还是在合同中尽量维护他们的共同利益，从而或多或少地损害了业主的利益。

大多的建设单位在物业销售之前或销售的过程中一直是业主，这种身份要持续到房屋销售完，有时会持续到房屋销售完后的若干年。在这个阶段中，业主委员会尚未成立，前期物业管理的业主临时公约，也由建设商制定。一般来说，许多建设商向业主出示临时业主公约的时间是在房屋交付使用之时，一些建设商在业主临时公约中加入了损害业主利益的条款，由于目前房地产销售仍为卖方市场，买方往往处于劣势，业主在签订了购房合同，支付购房款后很难再为临时业主公约中发现的问题大动干戈。笔者于2006年5月在某处交房时看到的业主公约中，对开发商的权利与义务的界定有这么一条“开发商或指定部门在有关法律或政府机构允许的条件下，享有在本小区物业部分外墙，屋顶及公共部位张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传物及其它物业，并拥有拆除的权利。”在对管理机构的权利与义务的界定中又有“按规定对小区的共用配套设施、共用设备和场地依法进行多种经营，以其收益补充管理服务费。”实际上，开发商在完成售楼之后，还有什么权利在小区内享有外墙，屋顶及公共部位，安装招牌、广告之类的权利？同样，物业管理企业有什么权利对小区的共用配套设施实行多种经营？所谓用经营收益补充管理服务费，说白了就是物业管理企业有权经营小区的共用配套设施、共用场地，又有权把经营纳入物业管理企业的收入。因此，在物业的真正主人——业主缺席的情况下，由建设商和物业管理企业拟定的业主临时公约，物业管理委托合同的公正性值得商榷。

二、在建设商与物业管理企业交接物业时容易出现损害业主利益的情况

1、在前期物业管理中，工程的验收与交接工作是在建设商与物业管理企业之间进行的。实际上，验收工作的主体是建设商和质检单位，物业管理企业或是作为建设商的一部分参与建设商组织的工程验收，或是在质检部门与建设商验收之后，再从建设商手里交接验收物业。在这个环节中，物业管理公司必须将验收过程中发现的问题记录下来，以便日后协调建设商进行整改，也可以由物业管理企业整改，由建设商提供资金。由于前期物业管理中的物业管理企业是从建设商手中得到物业管理的委托权的，不可能也不愿意得罪建设商，因此，对验收交接中出现的一些问题听之任之，特别是那些挂靠在某一有资质的物业管理企业的临时拼凑的物业管理单位，不具备有经验、懂行的工程技术人员，无法发现工程遗留问题。

建设商向业主交房时，业主验收的是属于本人购买的一部分房屋，包括房屋内的设备设施，而小区范围内业主共用的设备设施，包括机电设备，供水供电，污水处理，垃圾站点等等是保证大楼、住宅小区正常运转的心脏，业主不可能参加验收。这使得前期物业管理企业在这里起了非常关键的作用，无论物业管理企业有意或无意的疏忽都会直接损害业主的利益。有的高层建筑在交房后仍没有配备临时发电系统，导致在政府进行电力检修时，业主们全体爬楼梯上下楼。

2、通常建设商在售完物业之后，就会进行下一个项目的工作。不会久留原地，因此建设商在与物业管理企业的交接验收时，会将房屋的共用部位，共用配套设施等等一并交付给物业管理公司，这就为有些物业公司霸占属于业主的公用部分留下了可乘之机。目前，物业管理企业霸占业主的共用部分情况较为普遍：一是将物业公用的停车场用来出租，获取收益；二是长期占用小区配套建设的业主活动用房，或作为员工宿舍、仓库使用，或出租获取收益。三是在业主的公用部分，如外墙、电梯间等做广告，获取广告收益等等。

三、前期物业管理中出现的问题将为物业留下无穷隐患

进入前期物业管理的物业管理企业，是由建设商聘用的，一般说来，由大型房地产开发商组建的物业企业管理规范，服务品质较好，基本上能按时召开业主大会成立业主委员会，业主的满意度较高，得到续聘的机会也比较多。而那些服务品质差，管理不到位的物业管理企业，特别是上述那种“三无”企业，和业主的矛盾较多，为物业管理留下无穷隐患，具体表现在：

1、物业管理企业为达到继续经营的目的，百般阻挠业主委员会的成立，许多物业的入住率业已超过50%，物业交付使用的年限已久，迟迟不能成立业主委员会；有的物业管理企业虽牵头成立业主委员会，但个别业主委员会委员竟然是物业管理企业的职工，甚至有的业主房屋已转让却仍是业主委员会成员。这种种情况导致物业管理企业长期霸占属于业主的共用部位、共同资源。

2、由于物业管理企业服务不到位，小区的设备设施过早损毁、老化，物业的功能受到损坏，小区无法正常运行。

3、物业管理企业的短期行为，想方设法掏空物业维修基金。小区的维修基金难以为继。

4、业主委员会重新选聘物业管理企业时受到阻挠，甚至出现前期物业管理企业和业主委员会聘用的物业管理企业各不相让的情况，前期物业管理企业拒不移交物业的档案资料；人员不撤离，强占物业管理用房、设施设备用房；有的更是损毁物业的设备设施。

总之，前期物业管理中存在许多问题，这些问题不仅影响生活在物业里的业主的生活品质，而且影响物业的使用寿命。应当引起政府和业主，以及物业管理企业的重视，尽快找到解决的办法，使前期物业管理步入正轨。