物业管理裙带风难称业主心愿
时间：02-01 17:53:01 浏览：6236次来源：http://www.fangchanshe.com 业主大会
说起“物业”，那真是“爱你十分泪七分”。前有“赵钱孙李”们为了几平方米的公用面积到底算谁的而争得面红耳赤，后有“周吴郑王”们说不清停辆私家车到底应该交多少物业费，还有更多的“冯陈褚魏”们在住了大半年小区以后，仍然搞不清物业管理到底都做了些什么！怪不得市场流行这么一句话：不怕买不到好房，就怕遇不上好物业。
前两天，一些读者向本报反映了这样一件蹊跷事：某小区业主李先生下班后，将刚刚购买的电动自行车放在楼下，转天早上却发现车子不翼而飞。李先生愤怒地找到物业公司索要赔偿，却遭到公司拒绝，原因是业委会没有委托公司负责看管业主车辆。这似乎看来是业委会的责任，于是李先生又来到业委会评理，而业委会却说当初拟定委托条款时，业主并没有要求业委会对业主车辆进行相应管理。绕了一大圈，责任却在自己，李先生感到非常困惑：自己按时缴纳物业管理费，却连最基本的服务也享受不到。难道车子丢了，除了自己没有小心看管之外，就没有其他机构应该负责吗？
从这件事中，读者可以清晰地感受到物业是一项非常琐碎的工作，涉及的各种关系非常复杂，而这些关系往往是解决问题的突破口。试想：如果李先生事先了解这些关系，他至少会在业主委员会上提出要求物业公司看管车辆，那么，自己的爱车也不会白白丢失。到底物业管理中都涉及哪些“裙带关系”呢？
业委会与房产开发商“打断骨头连着筋”
许多业主都认为自己入住后就与开发商脱离了关系，其实这种想法并不正确；因为至少有三种关系是你们之间必然存在的：合同关系、利益关系和制约关系，它就像血缘基因一样无法改变，但却很少引起关注。
合同关系
这是指房产开发商在售楼合同中存在模糊的条款和承诺未兑现，而这些却是物业问题的多发地带。比如：业主买房是支付了配套费的，但作为生活配套重要内容的幼儿园还未兑现。再比如：根据《物业管理条例规定》，开发商必须提供给业主商业用房，但建造时却没有考虑到，因此，该房产根本不具备商用性质。另外，还有建筑质量和小区绿化景观、会所建造等不完善的问题，这些算不算开发商违约，部分配套费是否应该退还，都是非常棘手的物业问题。
利益关系
作为开发商，不仅要注意塑造其知名度，更重要的是追求经济效益和社会效益，所以开发商会在早期的房产投入更多的资源，而在后期的投入没有预期多，甚至有些吝啬。如：有的小区绿化只种小灌木和草皮，不种树，尤其是大树。业主会很强调在小区内种植大树，因为大树的阴凉能改善小区的居住环境，优化小区空气，提高居住的舒适度。然而，开发商认为，小区内只适宜种植小树，这样显得开阔———开发商考虑更多的是建筑美。从上述利益关系中可发现，广大业主与开发商在利益相同的情况下，也会有理念上的差异。
制约关系
由于不少物业公司是开发商的子公司，因此，物业公司虽然受聘于业委会，但在执行业委会决议时，却不能不考虑开发商的意见。如果物业公司落实的是基础性的建设，那么尽管是在业委会做出决议后，也必须得到开发商的同意才能建起来。这使得业委会的许多决议得不到及时有效的执行。
业委会与物业公司是对手也是盟友
业委会和物业公司是受法律确认的聘用关系，双方有明确的权利和义务。但我们也不能不注意到，有不少物业公司是开发商的子公司，或者与开发商有千丝万缕的联系。这种特殊现象使得两者经常发生矛盾，好像一对冤家仇人。一方面，物业公司受聘于业委会，在业委会授权范围内对小区进行专业管理，当业主与房地产商出现矛盾的时候，业主就以拒交管理费来制约开发商；另一方面，它与开发商尚未脱钩，在行使管理职权时，不得不考虑开发商的意见和利益。
虽然业委会和物业公司硝烟不断，但也不能忽视两者平等的合作伙伴关系。委托物业公司专业管理和业委会自治管理相结合，是业委会工作的重要原则之一。如果两者能够齐心合力，那么物业管理将会少很多遗憾，多几许阳光。
面对这么多的关系，您是否已经感到困惑了呢？如何恰当处理业主与业委会、物业公司、开发商之间的关系直接决定了物业管理整个行业的前途。这是一场博弈，大家都在寻求最优解。
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