什么是业主大会？

乔峰在郊区买了一栋别墅，该别墅区共有58栋别墅。入住半年后，物业管理公司通知乔峰参加业主大会。在会上，物业管理公司负责人宣布。经过本次业主大会选举产生第一任业主委员会。乔峰发现，来开会的业主还不到20人，按照一般的选举惯例，至少应该有一半业主参加大会投票产生的业主委员会才能有效。乔峰当场向物业管理企业负责人提出质询，要求物业管理企业尽快通知其他业主，待人员超过半数以上时，再召开业主大会。这一建议，得到了其他与会业主的支持和响应。物业管理人员被迫无奈，宣布此次大会选举的结果无效。那么，业主大会在物业管理中到底有何作用?它的召开又需要哪些条件呢?
业主大会是由全体业主组成，决定物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主自治是指业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定。这种自治是通过业主大会来实现的。业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会邀请使用人代表列席。
在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，监督开发建设企业或其委托的物业管理企业，按法定程序和形式召集第一次业主大会。业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议。业主大会必须由一半以上的业主出席才能举行。
业主大会的议程主要有听取业主委员会工作报告；审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；审核与修订《业主公约》《业主委员会章程》等文件；决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；业主委员会的换届选举与委员的增减；认为有必要讨论决定的其他重大事项。
在第一次业主大会上，还应听取房地产开发企业所作的物业管理前期工作报告，物业管理企业所作的物业验收情况报告，选举产生业主委员会。