物业管理企业如何在社区建设中扮好“主力军”角色

摘要：在社区建设的过程中，处理好物业管理企业与政府部门、社区自治组织和业主三者的关系意义非凡，这既是物业管理行业的潮流所趋，又是社区业主的需求所致，还是物业管理企业自身谋求发展的必然。

随着城市化进程的不断加快，集约化的居民社区越来越多，随之出现的社区物业管理也逐渐成为一个很重要的行业。而物业管理企业作为社区经济活动、社会活动和文化活动的主干，已经逐步融入在社区建设中，越来越发挥着重要作用。本文将对物业管理企业在社区建设中如何处理好各方面关系进行初步探索。

一、物业管理融入社区建设乃是潮流所趋

社区建设的内容主要包括两大部分，即建设具有社区硬件设施的人居环境；建立有一定社区职能的组织，并做好社区的日常管理工作和文化营造工作。

随着社会主义市场经济体制的逐步建立，非“传统”公有制经济获得了快速发展，社会组织的多样化特征日益明显。这迫使单位职能快速地向社会职能转移，单位内部的社会职能逐步被社区所代替，社区承担了越来越多的社会责任。为了有更加专业化的社区管理，物业管理企业便在此时应运而生，在社区的建设任务中，物业管理企业就是通过对物业的管理，对人的服务，为社区居民即业主和使用人创造优美整洁、安全舒适、文明便捷的社会环境，所以物业管理融入社区建设乃是潮流所趋。

二、社区建设“主力军” —— 物业管理企业的定位是关键

如何让物业管理企业在社区的建设过程中充分扮演好“主力军”的角色，很大程度上取决于物业管理企业究竟能否辩证地处理好以下三个方面的关系：

1. 处理好与政府部门之间的关系，正确对待政府部门的指导和监督

物业管理企业作为一个为业主和使用人提供有偿服务，并使自己获得满意的经济效益的社会经济实体，在从事其经营活动过程中，与政府行政部门的关系是极其密切的。主要体现在日常管理服务中，需要认真落实有关法规、办法，接受相关部门的指导和监督，并在自己的职能或其他一定范围内，协助政府行政主管部门处理好社区的公共事务。

除此，由于物业管理涉及面广，需要其他机关部门的协作配合。例如，北京市人民政府在 《 北京市居住小区物业管理办法 》 中规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督检查”。由此可见，物业管理企业处理好与政府部门的关系，自觉接受其指导、监督和检查是很重要的。

2. 处理好与社区居民自治组织的关系，与之和谐互助

社区居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织，是行政主管部门在基层同物业管理公司相联系的纽带。它主要在维护社会治安和公共环境，组织社区服务等方面协助政府开展工作。

在计划经济年代里，居委会是为“人”服务，而且是被动的，是等着找上门来的服务；而房管所则是“物”的服务，可以说二者几乎没有什么关系。随着城市化进程不断加快，物业管理企业逐步取代了房管部门的大部分工作。物业管理企业在继续发挥对“物”的管理职能的同时，也将注意力移到了为“人”的服务上来。这就必然会造成物业管理企业与社区居委会在管理活动中形成交叉和融合。因此，在社区建设中，物业管理企业和社区居民自治组织和谐互助显得十分必要。

3. 处理好物业管理企业与社区居民的关系，共同营造社区文化

社区文化，是社区居民精神生活的集中体现。社区文化的内容，主要包括政策法规的落实和道德建设两个方面。社区文化一旦融入社会居民的生活，居民就会受到社区文化的影响。

物业管理企业的文化建设，是社区文化建设的重要组成部分，也是社区文化的主要实践者。物业管理企业通过各种形式和途径对社区文化进行宣传、渗透和营造，比如对市民公约、社区业主公约的遵从，以及对于社会文化建设活动的积极支持和参与，都可以起到带动社区文化建设的发展作用。由此看来，处理好物业管理企业与社区居民的关系，对营造社区文化，创建文明和谐的社区非常重要。

三、转变观念，树立服务意识，更好地为社区和居民服务

众所周知，在城市化进程不断加快，社区建设职能发生根本变化的今天，与物业管理息息相关的外部环境也在悄然发生变化。比如，社会成员对所在单位的依赖关系日趋淡漠，以致同单位形成单纯的干活挣钱的劳资关系。他们不再依赖单位为自己提供生活方面的服务。与之相反，社会成员对居住区域和办公区域的人文环境要求不断提高，同社区组织的关系愈加显得密切。他们不仅需要社区居委会为其提供各种便捷优质的服务，也对物业管理企业服务的深度和广度，以及服务态度、服务质量上提出更高的要求。所以物业管理企业必须适应这种形式，努力转变观念，树立服务意识，才能更好地为社区和居民服务。

1. 物业管理企业必须确立以人为本的观念

与传统的房屋管理企业的房屋经营管理不同，物业管理企业的职责不再是单一的房屋维修、养护和管理，而是包括社会治安、环境卫生，道路绿化、车辆管理等在内的服务，是满足社区居民所需的全方位的服务。甚至连居民生活中的油盐酱醋、送报、换气等细节都要考虑到。一句话，居民的需要就是物业管理企业的服务范围，这样不仅可以为居民提供生活上的方便，也可以为企业增强经济效益。因此，物业管理企业必须树立以人为本的观念，把为业主服务作为自己工作的着眼点和落脚点，把业主是否满意作为检验工作业绩的标准。只有这样，才能得到居民的支持，更好地完成所承担的任务。

2. 物业管理企业必须确立与社区整体建设相融合的观念

要真正把物业管理工作融合到社区建设中去，则是要做好多方面的努力。首先从抓认识入手，即深刻理解物业管理工作与社区整体建设相融合的重要性。

社区建设的覆盖面要远远大于物业管理的范围，它的内容宽广，形式多元，涉及到方方面面。物业管理只是社区建设范围内的一项重要内容。所以，物业管理工作必须紧密围绕社区建设的大方向来开展，把自己的工作融合到社区建设的大环境中，物业管理企业求得社区居委会的支持和协作配合，接受居委会对工作的指导。物业管理企业要在干好自身工作的同时，协助社区工作，为居民营造管理有序、服务完善、整洁优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的人文居住环境，以利于物业管理工作的顺利开展。

3. 真诚的服务和合理的收费是物业管理企业生存和发展的“生命线”之一

真诚的服务和合理的收费是物业管理企业生存和发展的“生命线”之一，物业管理企业只有以真诚的服务和合理的收费，才能赢得社区居委会和业主的信任和支持。物业管理企业要有“社区归属”的思想，认识到“我”是社区一分子，社区建设，人人有责。所以，物业管理企业要做好准确的自身定位，树立“社区归属”思想，在条件允许的情况下，挤出一部分资金支援社区建设，扶持社区公益事业，帮助特困户解决一些实际困难，对本企业的文化娱乐设施，在不影响企业正常办公秩序的前提下，可廉价或免费为社区居民提供活动场所。同社区和居民的关系搞好了，有了社区居委会和居民的支持，物业管理企业才能团结居民共同搞好社区建设，才能得到更好的发展。

参考资料 :

1. 张宝秀， 《 物业管理师职业资格培训教程 》 ，中央广播电视大学出版社

2. 王家福， 《 物业管理条例 》 ，中国物价出版社

3. 《 中国物业管理 》 杂志