物业管理的问题成本：社区成员的自我颠覆

   
    六、物管企业的人才流失。中国人力资源是无限的，但是物业管理的人才却处在严重的稀缺和不断的流失之中，正因为找到一个富有归宿感的社区的确太难，也正因为物业管理恰恰是那种“好汉不愿干，赖汉干不了”的工作，多数物业管理企业还把自己定位在一个培训基地的角色上面，尚未考虑过人力资源的运营会给物管企业带来何种革命。作为一个经验密集型行业，物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。管理公司的实力不是资本的实力或者政府背景的实力，而是人才的实力。有一支素质同，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是管理公司生存与发展的根本条件，也是社区和业主的信心所在。所以，关键的管理处岗位更替，实质上是一次重大的项目变更，或多或少都将带来新的风险和新的希望，这就已经证明，物业管理者自身无论在积极还是消极的意义上，对社区都会起到决定性的作用。
   
    七、临时成员的投机心态。房屋买卖、租赁等投资行为与物业管理是否具有关系？这是一个值得争议的课题。首先，相对于消费型的顾客而言，基于投资目的的业主应属更为优质的顾客，因为“投资”的安全性必须取决于投资对象是否具备真正的内在价值或存在一个价值变化的空间，这也使楼盘的物业管理相对于其他业主而言更为重要。而且，他们基本上不占用什么管理资源，但是管理费一分钱也不能少。但问题也在于此，因为虚高的房价导致大面积的房屋空置，使管理资源严重浪费而且缺乏有效沟通，而且房产的内在价值，很大程度上最终来自于物业管理费这种房屋使用的“边际安全成本”，在租金水平与购房的资金成本日益严重倒挂的今天，房价所产生的贷款负担，已经开始疯狂打压物业管理的成本和规模，低水平的物业管理也开始给房产投资形成反作用。国人性格保守的背面，是近乎疯狂的赌博心态，一旦泡沫破灭，不单单是给单个的房屋产权人造成巨大的金钱损失，甚至会带来大量的房屋投资市场和地区物业管理市场的整体崩溃。
   
    关于物业管理的问题成本还可以无限地罗列下去：管理者浪费的时间、空置的房屋损耗、封闭的信息交流、能源的隐性浪费、灾难的缺乏控制、管理组织的更替、……。假若它们都得到了妥善的解决，物业管理的机会成本将降到最小，故而今天的物业管理课题，已经完全不同于最初单纯基于居住和单一用途目的的住宅小区，而是具备一个整个的生态链的、利益目标各不相同的复杂系统。所以我们所看到的，常常是系统内部构件不和谐而导致的“运转艰难”，当每个利益集团都会提出新的无限制的要求。摩擦和冲突都在弱化着物业管理的效能，延缓着社区发展的机遇。
    近年以来，物业管理费已经一路走低，它是一个信号，标志着走下神坛的物业管理已经在现实中不断调整着自身的角色，推行平民化的物业管理，首先是管理收费的平民化，但是，这一类物业管理企业和管理者的单方面努力至今并没有让业主和其它的利益相关者领情，长期的习惯和成见，甚至使许多人惊恐万状地注视着一切变革，既然大家都不相信能够通过自身的德行去美化社区，那么就只有专制和欺骗的枷锁才能阻止他们互相残杀。
    顺便再谈一下对“物业管理零收费”的看法，依据贡献分析法，贡献=增量收入-增量成本。假若每一个业主都抱有同情和正义，为社区增加一点爱心，通过自身的资源为社区创造价值，作出贡献，那么，于凌罡最初的梦想在物业管理的任何时段都可能开始实践，社区的收入也将会有多方面的来源，具备自我造血功能的社区也将成为可能，作为物管从业人员，我们也同样也期许着建设性的社区发展，但是，它似乎必须从每一个业主负责任地缴交第一笔物业管理费起步。
   
    二○○五年四月十九日
    刊于《现代物业-新业主》
   

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