上海市房屋土地资源管理局《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》正式出台后,对上海的商用房市场带来一定的影响,在此,对于如何进行商场、办公楼的权属单元如何进行分割做一些讨论,首先先要解释二个定义:该规定中所指“权属单元”系指经有关管理部门批准建造,符合房屋权属登记条件,具有封闭、永久、固定维护结构和四至界限的幢、层、套(间)等基本单位。而“相关部门”系指涉及批准分割权属单元的主要有5个主管部门,包括规划、建设、消防、卫生、商业等。
对于将业已建成的商场、办公楼分割成若干单元出售,一般现行的做法是将商场、办公楼等划分成权属单元作为转让或分割的标的。但是任何房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割后转让,上述转让必须经过以下程序并且划分为以下几种情形:
1、 对于商场、办公楼等批准预售,初始登记前需办理权属单元分割转让预售的:
(1) 房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准;对于商场,需要将权属单元分割预售的,房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。
(2) 经行政管理部门批准或者同意后,房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续;
(3) 规划管理部门核准设计变更的,房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续。
2、已经取得房地产权证书的商场、办公楼需要将权属单元分割转让
(1) 不变动主体承重结构的:房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续;商场需要将权属单元分割转让的,房地产权利人还应当事先征得商业主管部门的同意。
(2) 变动主体承重结构的:房地产权利人应当按新建工程的有关要求,经规划、建设、消防、卫生等管理部门审批(核)后方可实施:商场需要将权属单元分割转让的,房地产权利人还应当事先征得商业主管部门的同意。
3、经行政管理部门同意将权属单元分割转让的,房地产权利人应持有关文件办理分割建设工程。
4、分割建设工程竣工验收后,持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。
5、经房地产登记机构核准变更登记的,房地产权利人方可进行转让。
6、对于权属单元分割后转让应当执行国家及上海市房地产转让的规定,申请办理小产证。
7、对于权属单元分割后应当执行国家及上海市物业管理的规定。
从现在这个规定来看,本质上是为了杜绝一个商铺或办公楼被任意地分割成小商铺小单元来销售,因此明确转让标的物必须为权属单元,且最小的销售单位必须是被测绘过的和可以登记的,如欲对商场、办公楼进行分割销售,必须先得到规划、消防、卫生、建设等部门的批准,以前那种“随意分割”的现象即将不复存在。同时对于在规定颁布前业已销售并办理出产证且产权明晰的这类物业,只要维持与办理产证时的原状,仍可以转让。而对于规定颁布后的,正在销售中的物业但至今仍未得到批准就化整为零、任意分割销售的项目,则必须按此规定执行。从这个政策的影响来看,以后在规划、设计阶段的商铺,政府也应该允许开发商变更设计以满足市场的需求,一些被批准分割销售的商铺、办公楼将会受到人们的关注。
