随着房地产市场的日渐成熟、规范,二手房买卖也越来越规范。目前,上下家往往会忽视买卖中的一些细节问题和“小钱”,如屋内附属设施的交付,入户时是否需付手续费等。在此,笔者总结了二手房买卖实践中常见的六个实用问题提请大家注意。
详细约定屋内附属设施
如今二手房买卖中,不少上下家都会约定总房价款包含房屋内部的装饰装修、家电家具,或是由上家折价后卖给下家。由于屋内附属设施的价值和房价相比相对较低,因此不少下家往往只关注买卖合同中房屋的价格、能否及时办理过户手续及房屋是否有质量问题等,忽略了一些细节问题,如装饰装修是否需要另外支付钱款,屋内的电器家具能否正常使用,承诺赠送的家电是否缺少等。
我国《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。有些上下家在合同中如此约定:“房屋转让价格已经包含屋内所有装饰、家具等,并随房屋一并转移交付。”据此,下家有权要求上家把屋内所有的装饰、家具等一并交付。但是,由于这样的合同条款中对屋内附属设施的约定过于模糊,对于具体有哪些家具并未一一列明,因此,如果上家搬走了屋内的部分家具或电器,当下家要通过法律途径维护自己的权利时会有很大难度。因为我国民事诉讼采用“谁主张,谁举证”的原则,对于看房时屋内究竟有哪些家具,下家很难拿出过硬的书面证据。
对于下家来说,如何维护自已的权益呢?首先,在买卖合同附件二“房屋内附属设备状况及室内装饰情况”中,应尽可能把随房屋一同转移的家电、家具的数量、种类、型号等详细列明;其次,如果无法详细列明的,则尽量要求下家应承诺房屋交付时屋内附属设施保持原状,如有损坏、缺失应承担相应责任。房屋转让价格如果已包含了上述装饰、物品,则上家应保证能够正常使用;如果是属于赠送性质的,上家对于有瑕疵的赠与物不承担责任,但上下家最好约定赠与物能够正常使用,否则这样的赠送毫无意义。
入户时注意“两金两费”
维修基金:二手房的维修基金是由一手房交易双方即开发商和上家按规定分别缴纳金额的总和。在二手房买卖中,按照目前的有关规定,对原由开发商缴纳的维修基金不受房屋产权变更的影响,下家无需补偿给上家或开发商;对于上家缴纳的维修基金,上下家有约定的,按约定处理;无约定的,下家只需向上家缴纳该维修基金账户内原上家缴纳部分的余额,具体数额可根据住宅小区的物业管理企业提供的《商品住宅维修基金结算交割单》确定。对于已用于住宅共用部位、共用设施的维修与更新的维修基金,下家无需结算给上家。上下家在向维修基金开户银行办理分户账更名手续时,需提供身份证件、房地产权证和业主委员会的证明。
装修押金:下家入户时无需付装修押金。根据上海市物价局的有关规定,物业管理企业不得向业主、使用人或施工装修队伍收取装修保证金、押金。
物业管理费:《关于本市居住房屋交易期间物业管理费支付等问题的通知》规定,非新建商品房即二手房的买受人自该房屋产权转移之日的次月起支付物业管理服务费,房屋产权转移之日的当月及以前由房屋出售人支付。双方另有约定的,从其约定。物业管理企业在办理业主入住手续时,可以预收物业管理服务费,但预收期限不得超过3个月。
入户手续费:二手房办理入户手续时无需缴纳手续费。根据上海市物价局的有关规定,物业管理企业在办理差价换房的入户、退房或退租手续时,可向换房人各收取50元手续费,但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。
买卖合同勿忘约定户口迁移条款
上海市房地资源局和市工商局在制定2003版房地产买卖合同示范文本时,特意增加了户口迁移条款,供上下家选择采用。然而,这一条款仅有赔偿而无惩罚内容,如果因户口迁移纠纷给另一方造成的损失难以量化,那么纠纷并不容易解决。加之,我国现行法律规定户籍归公安部门管辖,故目前法院在审理房屋纠纷时对户口问题不作判决,仅就户口问题起诉的也不予受理。这使得购房者缺乏因户口迁移纠纷直接寻求法院解决的机会。
为避免出现上述问题,下家在购买二手房时应加强自我保护意识,签订好有关户口迁移的条款,不仅要明确约定上家及其屋内户口迁出的时间,还应明确不及时迁移户口的赔偿责任或法律后果。如规定每逾期一日按房款总额的百分之几赔偿损失,以此促使上家严格按合同约定及时迁出户口。一旦出现上家延期迁户口或不迁户口的情况,下家起诉索赔也就有了合同依据,法院可以受理立案,同时让上家觉得为此违约成本太高而不愿或不敢不迁移户口。
代理、经纪、置换、收购的区别
房产中介最为主要的业务类型有两种:一是委托代理。委托人和中介公司签订一份委托合同,由中介代为买房、卖房等。中介以委托人的名义进行活动,而且要参与合同的洽谈、协商。收费方面,按照政府主管部门的规定收取佣金,而且不能赚取差价。二是居间介绍。中介公司根据业主提供的房源信息促成上下家的买卖。在这种业务中,中介公司不参与合同的洽谈、协商。收费方面,中介公司只有在交易成功的情况下才可以向双方收取费用。
除了上述两种业务类型外,房产中介还会提供置换(差价换房)、收购等业务。置换不是买卖的概念,仅针对公房而言,早期称为公房调配。中介公司可以向双方收取手续费。收购是指中介公司先把业主的房子买下来,再转手卖掉。在这种业务中,中介公司可以赚取差价。不是所有的中介公司均可从事收购业务,除非其在营业范围中列有此项,否则是违规行为。
二手房买卖的上下家在和中介公司签订协议的过程中,应明确与中介之间的具体委托事项,要注意中介的操作是否符合规定,收费是否合法。
仔细检查房屋有无质量问题
由于目前上市的二手房,大多数已经居住了三五年乃至十年以上,质量上有否问题或是否已经有过大修,下家都应仔细检查。具体来说,可从下面四个方面入手:(一)要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或将厨房一间分隔成两间等;阳台是否是业主自己擅自封闭的,这还涉及到面积如何计算的问题。
(二)要注意观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,如有无房间终年不见阳光;屋内管线是否太多,走线是否合理;天花板、屋顶是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或脱皮等明显问题。
(三)要注意查看屋内水、电、煤配套设施是否正常。打开水龙头观察水的质量、水压;打开有线电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;房屋本身是否带有热水器。
(四)要注意房屋装修的状况。不少下家在看房过程中,发现欲购房屋刚被简单装修过。其实,这种粉刷往往是为了掩盖房屋本身的一些瑕疵或缺陷。比如,墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹等。因此,遇到类似情况,下家一定要特别留心,切莫为假象所迷惑。
及时到交易中心办理过户登记手续
在二手房交易中,即使房屋已经实际交付,但上下家未到房地产交易中心办理登记过户手续,产权人未进行变更的,在法律上,仍然认为房屋的所有权人未发生改变,上家仍是房屋的产权人,而下家仅对房屋享有债权。因为根据《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》的规定,房屋权属的变更转移应当办理过户手续,未经登记不得对抗善意第三人。
上下家在签订完买卖合同后,未及时向房地产交易中心办理过户手续,此时上家可能因欠债而被他人起诉,在诉讼过程中,他人可以根据实际情况向法院请求对上家的房屋进行财产保全或查封,如果此申请获得人民法院的批准,那么该房屋的登记资料上就会加注权利限制的情况,即使上下家签订了房屋买卖合同也无法办理过户手续。当然房屋不能办理过户手续,下家可以要求上家承担相应的违约责任,例如返还房款、支付违约金、赔偿损失等,但鉴于上家还款能力有限,下家的利益实在很难得到保障。
由此可见,在二手房买卖过程中,上下家除了对买卖合同条款注意把关外,对合同签订后及时进行过户登记也不可忽视,要加强权利登记的风险意识,不要怠于办理过户登记手续,以免造成不必要的损失。
