一对夫妇,拥有一套二居房层,90平方米,为女方单位分配公房。1994年, 夫妻两按照房改政策以4万元的成
本价买下了这套住房,但还没有办下产权证。后因两人闹离婚,对房了争执不下。男方没有其它住房,就在法庭上提出希望两人各住一间房,或按照房屋的市场平估价进行公平分割。但法院未给予支持,判决此套房屋给予女方使用居住,女方则将购房款的一半即2万元交给国方作为补尝,男方须立刻搬出该房屋。 男方心里非常不满,总觉得吃亏,遂向律师请教。
律师认为:房改大我国刚刚开始,所以尚没有明确的法律对此做出调整。我们所能依据的,是《民法通则》、《婚姻法》、最高人民法院《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。
取得房改公房产权人两种可能,一种是以标准价购房,取得部分房产权。一种是以成本价购房,取得完全产权。对此,律师做分别的论述。
以标准价购只能取得部分产权,无论比例低,都与售房单位存在着一种产权共有关系。属于分民所有部分即是夫妻双方共同财。
我国婚姻法第十三条规定:“夫妻在婚姻关系存在续期间取得的财产,归夫妻共同所,双方另有约定的除外。夫妻对同所有的财产,有平等处理权。”依据这一条款,最高人民法院在《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》中规定::“对夫妻共同出资而取得得部分产权的房屋,人民法院可参照上述有关答,予以妥善处理。但分得房屋部分产权的一方,一般应按所有得房屋产权比例,依照离婚时当地政府有关部门分布的同类住房标准价,给予住方一半价值的补尝。”
我们可以看出,这种规定不大公平、不大符合房改及市场经济发展的趋势。公房上市是必然的,一旦上市其价格必定比房改购房的标准价高得多。夫妻分离时,一方取得标准价的一半,而一方却拥有价值巨大的房屋这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产权、处分权的规定。
因此在司法解释中,最高人民法院又做一变通规定称:“对夫妻双方均争房屋部分产权的,如果双方同意或双方经济、住房条件基本不同可采取竞价方式解决。”
虽然这也不能说是一种好办法,但毕竟有了司法解释,也只能适用该司法解释。而对于以成本价购买的房改公房,离婚时又该如何处理呢?
现阶段房改政策法规,均没有也无权直接对离婚时如何分配此房做出规定,我们要做一个法律逻辑推理。建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定:“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有经登记核实后,发给《房屋所有权证》,产别为私产。”
也就是说,婚姻关系存续期间,夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房,即为公民私有财产,享有完全占有、使用、收益、处分权利。而依据《婚姻法》之规定,无论该房产的产权证上登记的是夫妻双方任何一方或双方,该房产实际上都是夫妻双方共同财产,双方都对该房产的处理,就不可在依据最高人民法院的司法解释,而应像夫妻共有的彩电、冰箱等其它财产一样,按实际价值予以析产。
取得产权的房改公房,其性质同其它商品房住宅一样,旦进入市场,其价格会直接体现出来。所以,夫妻双方离婚时,只能按该房房产的实际价值来分割,而不能在按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值,只有这样才是公平、合理、合法的。
