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业主大会和业主委员会经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。
第二十条 业主委员会委员由五人以上单数组成,任期三年,可连选连任。任职期间发生变动,应及时进行补选。任期届满2个月前,应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地县市房地产行政主管部门和街道办事处(居委会)应指派人员指导其换届工作。
原业主委员会应在其任期届满新的业主委员会成立之日起10日内,将其保管的档案
第二十一条 业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
物业小区(项目)的业主大会、业主委员会做出的决定,应告知相关的居委会,并听取居委会的建议。
业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县市房地产行政主管部门应责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十二条 业主大会、业主委员会应配合公安机关、街道办事处(居委会)等单位,共同做好维护物业管理区域内的公共秩序等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合所在居委会依法履行自治管理职责,支持居委会工作,并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
第三章 前期物业管理
第二十四条 建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
物业小区的建设单位招投标选聘物业管理企业;投标单位少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县市房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位选聘物业管理企业,应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起止时间等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限,最长不得超过二年(分期建设的物业除外)。
前期物业服务合同期限未满,已成立业主大会并选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应退出。
前期物业服务合同期满不
第二十七条 建设单位应在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约,并向物业买受人明示。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应书面承诺遵守业主临时公约。
第二十八条 建设单位在进行小区(项目)规划建设时,应配套建设必要的物业管理用房(含办公室、警卫室、清洁储藏室、业主委员会活动用房)。建筑面积5万平方米以内的物业小区(项目)不少于80 平方米,5万平方米以上的物业小区(项目)按总建筑面积的2‰提供。
第二十九条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示,并负责维护和管理。物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作他用。
第三十条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。
第四章 物业管理服务
第三十一条 从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格,国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理。
从事物业管理服务的从业人员,按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业管理行政管理部门应建立物业管理企业信用档案,向社会公开。
第三十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
业主委员会应根据业主大会的授权与业主大会选聘的物业管理企业签订书面物业服务合同。
物业服务合同草案应在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。
第三十三条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三十四条 物业管理企业应按照自治区《普通住宅物业管理服务等级标准》和物业服务合同的约定,向业主提供相应的服务。
第三十五条 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。 收费标准由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。 最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有
前款所列单位不得利用特种垄断经营优势的便利,强制物业管理企业代收费用,也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收费用的,双方应签订代收服务合同,但不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十七条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第三十八条 县市人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应加强对物业服务收费的监督。
第三十九条 物业管理企业应协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作,创建平安小区。
物业管理企业雇请保安人员的,应遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应履行职责,不得侵害公民的合法权益。
物业管理企业应积极创造条件,采用电子监控等手段加强防范,提高管理水平,维护住宅小区的安全。
第四十条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规定的行为或发生安全事故时,物业管理企业应制止或在采取应急措施的同时,及时向有关行政管理部门报告,并协助做好救助工作。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五章 物业的使用和维护
第四十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施和公共绿地,不得改变用途和私自占用。