新昌县物业管理试行办法(2008)

本文提要：物业管理区域由物业主管部门会同镇乡人民政府(街道办事处)根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求社区居委会的意见......

新昌县人民政府文件
新政发[2008]37号
各镇乡人民政府、街道办事处、县府各部门:
《新昌县物业管理办法(试行)》已经县政府第19次常务会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻执行。
二00八年六月二十五日
新昌县物业管理试行办法(2008)
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定,结合本县实际,制定本办法。
第二条 本县行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 县建设局是全县物业行政主管部门,县房管局受县建设局的委托(以下称物业主管部门),具体负责全县范围内物业管理的监督管理工作。
发改、公安、规划、广电、城管、水务、工商、供电、电信等部门及相关建设单位要按照各自职责协助做好物业管理的监督管理和服务工作。
镇乡人民政府(街道办事处)负责协调物业管理与社区建设之间关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利,并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业主管部门会同镇乡人民政府(街道办事处)根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求社区居委会的意见。(房地产(www.fangchanshe.com):www.fangchanshe.com)
新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区拥有共同的配套设备设施,应当划为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当予以必要协助以确保会议顺利召开。
一、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
二、首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
第九条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、社区代表组成,代表产生的具体办法是:
(一)由前期物业服务企业(没有前期物业服务企业的由小区所在的镇乡人民政府、街道办事处、社区居委会)向物业小区内的业主征求意见,并组织推举出业主代表3-5人。
(二)镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会、建设单位应积极派出代表各一人参加物业小区业主大会筹备小组。
(三)筹备小组应当指定召集人,无法确定时可由物业主管部门直接在代表中指定;在业主大会筹备组第一次会议推选出由社区负责牵头的筹备小组正副组长。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程告知全体业主,并告知所在地物业主管部门、镇乡人民政府(街道办事处)、派出所、社区居委会、建设单位,接受告知的单位应派代表参加会议,并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十一条 参加业主大会会议业主身份的认定以房产证记载的权利人为准,并按照本物业管理区域内出售商品房一产权户为一业主的原则确定。房屋已出售并交付使用但尚未领取房产证的,房屋销(预)售合同中的购房人可视为业主,房产证记载的权利人或房屋销(预)售合同中的购房人超过一人的,由该产权户确定一人参加首次业主大会会议。
第十二条 筹备组在首次业主大会会议的有关准备工作:
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、议题和议程;
(二)确定业主委员会委员候选人人数和产生办法,组织业主推荐产生业主委员会委员候选人;
(三)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
(四)确定本物业管理区域内业主名单及投票人数,确定首次业主大会会议有关工作人员,如监票、计票、唱票等工作人员。
以上内容筹备组应当在首次业主会议召开15日前以书面形式在本物业管理区域内上墙公告。
第十三条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的工作规程。
(一)筹备组召集全体业主在指定时间到指定地点参加业主大会会议,业主可以以幢、单元或者按层等为单位推选出业主代表。以推选业主代表方式召开业主大会的,由业主代表在会议召开3日前就会议拟讨论的事项征求所代表的业主意见,凡需要投票表决的,业主的赞成、反对及弃权的具体票数须经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映;
(二)讨论表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》;
(三)选举产生业主委员会及组成人员;
(四)讨论表决选聘和解聘物业服务企业;
(五)讨论表决筹集和使用专项维修资金方案;
(六)讨论表决改建、重建建筑物及其附属设施方案;
(七)讨论表决有关共有和共同管理权利的其他事项。
业主大会决定第(五)和第(六)条规定的事项,应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,业主大会决定(二)、(三)、(四)、(七)项规定的事项,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会,可以书面委托物业小区内的业主或业主代表代为参加会议。
第十四条 业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内全体业主(包括非业主使用人)具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且符合国务院《物业管理条例》规定条件的业主担任。
业主委员会根据物业管理区域的规模由5-9人组成(应为单数),设主任1人,副主任1-3人。
业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十七条 业主委员会自选举产生之日起三十日内,