本文提要：本办法所称的物业专项维修资金,是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金......
各镇乡人民政府、街道办事处,县府各部门:
《新昌县物业专项维修资金管理实施细则》、《新昌县物业保修金管理实施细则》、《新昌县住宅物业区域相关共有设施设备管理实施细则》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○八年十一月十八日
第一条 为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共有部分、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《新昌县物业管理办法》,结合本县实际,特制订本实施细则。
第二条 本实施细则适用于新昌县范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本办法所称的物业专项维修资金,是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本细则所称的物业共有部分、共有设施设备。
第三条 县政府专门设立专项维修资金管理机构,机构设在县房地产管理局,具体负责物业专项维修资金交存、使用、管理工作。(www.fangchanshe.com:www.fangchanshe.com)
收取专项维修资金,应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。
财政、审计部门负责对物业专项维修资金年度交存、使用管理等检查审计工作。
第四条 新建物业,应当设立物业专项维修资金。全县范围内开发建设的商品房(含住宅、办公、商业营业用房等)、拆迁安置用房、经济适用住房、廉租住房等,均应缴纳物业专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存,并建立分户账。
第五条 业主经业主大会决定对物业专项维修资金实行业主自主管理的,应具备下列条件:
1、经公证机关公证的该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意由业主委员会管理的决议和业主签名清单;
2、经公证机关公证的业主委员会全体成员同意管理物业专项维修资金,并承担资金管理安全法律责任的声明;
3、已在县内建立物业专项维修资金实时查询系统的商业银行开设资金管理专户,并与银行签订了资金管理协议。
第六条 新建物业首期物业专项维修资金,由业主按照所拥有物业的产权面积交存。物业专项维修资金交存标准为:不带电梯的多层(排屋、别墅)物业40元/M2,带电梯的多层、小高层物业55元/ M2,高层物业65元/M2。今后交存标准的调整,由县物业管理主管部门会同财政部门和价格主管部门根据城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况,定期测算公布。
本实施细则发布之前建设单位已代收的物业专项维修资金,在本实施细则发布后三十日内上交专项维修资金管理机构,实行统一管理。
第七条 公有住房出售后按规定归集的维修基金,由物业专项维修资金管理机构统一管理,专户存储,并在各自归集范围内统筹使用,其增值部分统一用于补贴归集范围内未建立物业专项维修资金住宅小区异产毗连房屋共有部位、共有设施设备维修经费的不足。
第八条 新建物业首次交存物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照本实施细则第六条的规定交存物业专项维修资金。
第九条 实行业主自主管理物业专项维修资金的,业主大会必须形成决议,其决议应包括以下内容:
1、物业管理区域维修资金使用管理制度、应急支取预案;
2、以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户;
3、明确业主委员会是本物业管理区域维修资金账户日常管理人;
4、确定业主委员会主任、副主任是维修资金账户的责任人;
5、物业专项维修资金无法保值增值或导致资金流失的解决方案;
6、物业专项维修资金的使用方案和使用程序;
7、建立分户账;
8、确定已建立实时查询系统的资金存储银行;
9、其他有关维修资金的决议事项。
上述决议内容须在业主大会会议上,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意后,由业主大会出具相关书面决定,报县物业管理主管部门备案,并通知县专项维修资金管理机构。
专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内,将该物业管理区域物业专项维修资金本息划入存储银行指定账户,有关账册移交业主委员会。
第十条 由专项维修资金管理机构管理的,应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户,并签订资金管理协议,专项储存维修资金,以物业区域为管理单位,以幢为单位设账,并按房号设分户账。专户管理银行应按协议建立实时查询系统,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询,并定期向物业管理主管部门、专项维修资金管理机构发送物业专项维修资金对账单。
第十一条 根据维修资金使用方案实施,物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时,实施物业管理且已成立业主大会的,由业主大会制定续交方案;未实施物业管理或未成立业主大会的,由社区居民委员会会同相关业主制定续交方案。续交方案需经相关物业区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。续交后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续交的物业专项维修资金由房屋所有权人缴交。
未使用房屋的所有权人也应当续交物业专项维修资金。
物业专项维修资金的具体续交工作可由业主委员会或由业主委员会委托物业服务企业实施。业主委员会或其委托的物业服务企业应当及时将续交的专项维修资金移交相应的管理机构。
未实施物业管理或未成立业主委员会的小区,物业专项维修资金的续交工作由所在社区居民委员会负责。
专项维修资金管理机构收到续交的物业专项维修资金后,应当出具凭证,并负责在物业管理区域内公告。
第十二条 物业管理区域内保修期限满后,共有部位1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用,可在物业专项维修资金中列支,不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的,从其约定。
保修期限自建筑工程竣工验收备案后首套物业交付之日起计算。
第十三条 物业专项维修资金的支出由相关业主按照其物业产权面积的比例按以下原则分摊:
1、涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊,在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支;
2、涉及单幢或部分物业共有部分,共有设施设备的维修、更新和改造费用,由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊,在其相关业主的专项维修资金账户中列支。
第十四条 设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新,应急备用金为相关业主或全体业主物业专项维修资金实交总额的5%。
发生前款规定的紧急情况,经业主委员会或者社区居民委员会申请,可直接拨付不超过实交总额5%的维修资金。应急备用金使用后,业主委员会或居民委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急维修资金涉及区域业主名册,办理分摊核销手续,经专项维修资金管理机构审核后补足应急备用;直接拨付的应急备用金超过经审核实际应支付工程款部分须在七天内归还。
第十五条 申请划拨物业专项维修资金,须提供以下材料:
1、物业专项维修资金划拨申请表;
2、物业专项维修资金使用方案(经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2
