桐乡市物业管理办法(2008)

本文提要：本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

政府令第59号
二○○八年二月十三日
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和其他有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市规划建设行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本市行政区域内物业管理的监督管理工作。
公安、城管、工商、环保、卫生等有关行政管理部门应协助物业主管部门做好市行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
 
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的权利,并应当履行相应的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业主管部门会同所在地街道办事处或镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域具备下列条件之一的,由开发建设单位、前期物业服务企业或由百分之二十以上业主提议向所在地街道办事处或镇人民政府提出申请http://www.fangchanshe.com/,物业主管部门给予指导,街道办事处或镇人民政府负责牵头成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
第九条 筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是:
(一)由物业服务企业(没有物业服务企业的由街道办事处或镇人民政府、居民委员会)向物业管理区域内的业主征询意见,并组织推举出业主代表一至五名;
(二)由物业所在地的街道办事处或镇人民政府指定当地居民委员会的工作人员一至二名作为代表(居民委员会尚未建立的,由街道办事处或镇人民政府在其单位内推举代表);
(三)由建设单位推举一至二名代表。
筹备组应当确定召集人,负责牵头制定筹备组规则和进行相应的筹备工作。筹备组无法确定召集人的,由街道办事处或镇人民政府会同物业主管部门在业主代表和建设单位或居民委员会代表中直接指定。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组的工作应当符合《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》(建住房〔2003〕131号)有关规定。
筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主,并书面告知物业主管部门、街道办事处或镇人民政府、居民委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议,并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工综合验收备案前一次性向所在地街道办事处或镇人民政府预缴筹备经费,由街道办事处或镇人民政府代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理,实行多退少补原则。具体预缴标准为建筑面积五万平方米以下(含五万平方米)的物业三万元,五万平方米至十万平方米(含十万平方米)的物业四万元,十万平方米以上的物业五万元。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式(来自:www.fangchanshe.com),也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,按每一