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本文提要：各级规划(土地)、工商、公安等行政主管部门按照各自职责,对住宅物业管理服务活动实施监督、指导。 第四条 住宅小区的物业由业主通过招投标委托物业管理企业实施专业服务管理,也可以实行业主自行管理。 对新建住宅小区,原则上应当实行物业管理。
(藏建房〔2006〕102号)
二○○六年十月十一日
第一章 总则
第一条 为了规范城镇住宅物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,构建和谐住宅小区,根据《物业管理条例》,结合自治区实际,制定本办法。
第二条 本办法所称住宅物业,是指城镇和工矿区内的住宅及其配套的共用设施设备和公共场地。
第三条 住宅物业实行属地化管理。自治区建设行政主管部门负责全区城镇住宅物业管理的宏观指导和监督;各地(市)、县建设行政主管部门(房地产管理部门)对本行政区域内城镇住宅物业服务的具体工作实施监督、管理。
各级规划(土地)、工商、公安等行政主管部门按照各自职责,对住宅物业管理服务活动实施监督、指导。
第四条 住宅小区的物业由业主通过招投标委托物业管理企业实施专业服务管理,也可以实行业主自行管理。
对新建住宅小区,原则上应当实行物业管理。
第五条 业主或者使用人对住宅的所有权、使用权以及对配套共用设施设备和公共场地、绿地依法共同享有的所有权、使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵占。
第二章 业主委员会
第六条 城镇住宅区有下列情形之一的,由当地县级建设行政主管部门(房地产管理部门)会同住宅出售单位召开业主大会:
(一)住房出售率达到住宅小区总建筑面积40%的;
(二)住户入住率达到住宅小区总户数50%的。
第七条 业主在业主大会上的投票权以套计算,有单独房屋产权证的一套计一票。
非住宅物业业主在首次业主大会上的投票权,按物业建筑面积计算,不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票;超过100平方米的,每超过100平方米再计一票。
单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%,剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊。
第八条 首次业主大会应当在当地县级建设行政主管部门(房地产管理部门)指导下制定《业主大会议事规则》,就业主大会的议事方式、表决程序http://www.fangchanshe.com/、业主投票权决定办法,业主委员会的组成,委员的资格、任期、改选、罢免,经费筹集、使用、管理等事项作出具体约定。
第九条 业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式进行;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当出具书面授权委托书。
业主大会所作决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金筹集和使用方案的决定,必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十条 业主大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会组成人员,监督业主委员会的工作;
(二)审议通过《业主委员会章程》和《业主公约》;
(三)听取和审议物业管理工作报告;
(四)决定或者授权业主管理委员会选聘、解聘物业管理企业;
(五)决定物业管理的其他重要事项。
第十一条 首次业主大会选举产生业主委员会。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担任。同时,业主委员会委员不得领取报酬,也不得在所聘任的物业管理企业中任职。
业主委员会由主任、副主任、委员组成(来自:www.fangchanshe.com),主任、副主任在委员中选举产生,委员在业主中选举产生,名额应当为5个以上单数,每届任期3年,可以连任;因物业产权变更不再是业主的,应当予以改选。
一个住宅小区内只能成立一个业主委员会。
业主委员会选举产生后应当及时在物业管理区域内公告,并在选举产生之日起30日内向当地县级建设行政主管部门(房地产管理部门)备案。备案时应提交《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》、业主大会决定、选举结果及组成人员名单等相关资料。
第十二条 业主委员会应当按照《业主大会议事规则》定期召开业主大会会议;经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十三条 业主委员会应履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会,并向业主大会报告物业管理实施情况;
(二)代表业主招标选聘物业管理企业,并与物业管理企业签订物业服务合同;
(三)听取业主、使用人的意见和